Tư Vấn Của Luật Sư: ThS. LS. Phan Công Tiến - luatsucongtien

Luật sư đã tư vấn:

  • Xem thêm     

    30/10/2020, 06:23:19 CH | Trong chuyên mục Đất đai, Nhà cửa

    luatsucongtien
    luatsucongtien

    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:30/06/2015
    Tổng số bài viết (8)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 12 lần


    CÂU HỎI:

    Chào luật sư nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Năm 2017, tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng 1 lô đất; trên đất trước khi chuyển nhượng đã có 01 ngôi nhà cấp bốn và 01 ngôi nhà gỗ của bố mẹ người chuyển nhượng cho tôi. Khi tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trên bìa không có chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Tôi đưa bìa đi thế chấp ngân hàng do không trả được nợ nên ngân hàng kiện tôi ra toà và cho tôi thời gian bán đất trả nợ; khi tôi bán đất thì người chuyển nhượng đó bảo tôi được bán đất không được bán nhà vì không chuyển nhượng nhà ở.

    Cho tôi hỏi như thế người đó có quyền không và ngân hàng sẽ xử lý thế nào. Xin cảm ơn luật sư! Đính chính trước khi chuyển nhượng đất cũng có 1 biên bản viết tay là không chuyển tài sản trên đất; vì tôi nghĩ họ bán đất thì họ cũng bỏ nhà chứ tài sản là nhà xây cũng không lấy đi. Mong Luật sư cho hướng giải quyết khi nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất?

    1. CƠ SỞ PHÁP LÝ

    - Bộ luật Dân sự năm 2015;

    - Luật Đất đai năm 2013;

    - Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm;

    - Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;

    2. NỘI DUNG TƯ VẤN

    2.1. Quyền sở hữu tài sản trên đất của người chuyển nhượng

    a) Quy định pháp luật

    - Mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý được quy định như sau: 

    “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”

    - Cũng tại Khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

    “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

    b) Phân tích nội dung

    - Vào thời điểm Quý Khách hàng ký kết Hợp đồng chuyển nhượng; hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chuyển nhượng tài sản là 01 căn nhà cấp bốn và 01 căn nhà gỗ. Ngoài ra, hai bên đã thỏa thuận về việc không chuyển nhượng căn nhà trên đất; bằng việc xác lập Biên bản viết tay với nội dung "không chuyển nhượng tài sản trên đất". Do đó, căn nhà cấp bốn và căn nhà gỗ vẫn thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng đất (chủ tài sản trên đất). 

    - Đối chiếu quy định trên, khi Ngân hàng xử lý tài sản; bên chuyển nhượng vẫn bảo toàn quyền sử hữu, sử dụng đối với các căn nhà trên đất. Khi Ngân hàng phát mại, bán đấu giá thửa đất thì quyền và nghĩa vụ giữa Quý Khách hàng và chủ tài sản trên đất được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. 

    2.2. Phương thức xử lý đối với tài sản trên đất

    Theo thông tin bạn cung cấp, có thể xảy ra 02 trường hợp sau:

    a) Trường hợp thứ nhất: Bên chuyển nhượng đất đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản

    - Căn nhà cấp bốn và căn nhà gỗ thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng đất; do đó, để thuận tiện trong quá trình xử lý tài sản, Quý Khách hàng có thể thỏa thuận với bên chuyển nhượng đất để họ đồng ý sang nhượng 02 căn nhà đồng thời tại thời điểm Quý Khách hàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

    - Hai bên sẽ cùng tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và giá trị 02 căn nhà. Giá được áp dụng có thể do hai bên thỏa thuận hoặc thông qua một tổ chức định giá.

    Sau đó, hai bên sẽ ký kết văn bản thỏa thuận với nội dung: “Ngay sau khi được thanh toán toàn bộ giá trị Hợp đồng chuyển nhượng, Quý Khách hàng phải hoàn trả cho bên chuyển nhượng giá trị 02 căn nhà theo Biên bản định giá trước đó”; có xác nhận của Ngân hàng để đảm bảo cho bên chuyển nhượng đất khi Ngân hàng tiến hành phát mại tài sản.  

    Đây là phương án tối ưu để Quý Khách hàng có thể đảm bảo quyền lợi tối đa của các bên.

    b) Trường hợp thứ hai: Bên chuyển nhượng đất không đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản

    - Hiện nay, Ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn để xử lý tài sản là nhà trên đất không thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp.

    Khi tiến hành phát mại tài sản thế chấp, rất ít người mua tham gia đấu giá bởi vì sau khi nhận chuyển nhượng, bên có tài sản trên đất vẫn tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Do đó, hạn chế tối đa quyền của người mua đối với thửa đất nhận chuyển nhượng.

    - Trường hợp, bên có tài sản trên đất không đồng ý bán 02 căn nhà trên, bạn có thể thương lượng để họ nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất. Phương thức này đảm bảo quyền và lợi ích của hai bên, bên có tài sản trên đất sẽ có toàn bộ quyền sử dụng đất với một mức giá hợp lý; Quý Khách hàng có nguồn tiền để chi trả nợ cho Ngân hàng.

  • Xem thêm     

    29/10/2020, 05:53:04 CH | Trong chuyên mục Lĩnh vực Luật khác

    luatsucongtien
    luatsucongtien

    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:30/06/2015
    Tổng số bài viết (8)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 12 lần


    I. CÂU HỎI
     
    Cho vay bao nhiêu là nặng lãi?
     
    Vào tháng 6/2014, tôi có cho ông T mượn một số tiền là 200.000.000 VNĐ. Ông T nói với tôi là mượn hộ cho ông ông S, do vợ ông S hiện đang trị bệnh ung thư. Ông T đề nghị với mức lãi suất là 5%/tháng nhưng vì tôi thấy vợ ông S bị bệnh nên tôi chỉ lấy 3%/tháng. Tôi có yêu cầu ông T làm hợp đồng bằng giấy tay là chỉ mượn trong thời hạn 12 tháng. Ông T nói là không tới đât, chỉ vài tháng là nhiều vì ông S hiện đang rao bán nhà.
     
    Khi mượn được khoảng 8 tháng, ông T trả bớt cho tôi 100.000.000 VNĐ. Lúc này, ông T cũng sửa tờ hợp đồng lại. trong thời gian này, tiền lãi ông T đưa cho tôi rất là đúng hạn 1 tháng 1 lần. Thấy vậy tôi không yêu cầu ông T thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng mà có ký tiếp với thời hạn 12 tháng nữa. Đến tháng 4/2016, ông T bắt đầu viện mọi lý do để không đưa thêm tiền lãi cho tôi. Đến nay đã 7 tháng rồi nhưng mỗi lần tôi điện thoại hỏi thì ông T cứ nói là để bán nhà bán đất trả cho tôi mà nhà đã bán rồi. Vậy xin làm phiền Luật sư tư vấn giúp tôi có thể kiện ông T ra tòa được không? Nếu được thì ông T có lừa đảo không? Còn phần tôi có bị phạm tôi cho vay nặng lãi không? Xin cảm ơn Luật sư.
     
    II. NỘI DUNG TƯ VẤN
     
    1. Cơ sở pháp lý
     
     
     
     
     
    2. Tóm tắt nội dung vụ việc
     
    - Tháng 6/2014, Khách hàng cho ông T vay số tiền 200.000.000 VNĐ (Hai trăm triệu đồng) với mức lãi suất 3%/tháng, thời hạn vay là 12 tháng. Hai bên có ký kết hợp đồng vay tiền bằng giấy viết tay.
     
    - Ông T lấy lý do là vay hộ ông S, vợ ông S hiện đang điều trị bệnh cần tiền. Ông S hiện cũng đang rao bán nhà để lấy tiền chữa trị cho vợ.
     
    - Tháng 2/2015, ông T trả cho Khách hàng số tiền vay gốc là 100.000.000 VNĐ (Một trăm triệu đồng), đồng thời sửa lại hợp đồng vay.
     
    - Khi hết thời hạn vay (tháng 6/2015), Khách hàng đã không yêu cầu ông T thanh toán số tiền gốc còn lại và còn đồng ý gia hạn cho ông T vay thêm 12 tháng.
     
    - Trong thời gian này, ông T đều thanh toán tiền lãi đầy đủ, đúng hạn 1 tháng 1 lần. Tuy nhiên, đến tháng 4/2016, ông T ngừng trả lãi và luôn viện lý do, trốn tránh nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền trên cho Quý Khách hàng.
     
    - Hiện nay, Khách hàng đang muốn thực hiện thủ tục khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc ông T hoàn trả lại số tiền đã vay.
     
    3. Nội dung tư vấn
     
    3.1. Khách hàng có đáp ứng đầy đủ các điều kiện để khởi kiện ông T tại Tòa án
     
    Khách hàng và ông T xác lập quan hệ dân sự thông qua hợp đồng vay tài sản. Do đó, để tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp cần xét đến các yếu tố sau:
     
    - Thứ nhất, chủ thể khởi kiện phải có quyền khởi kiện và có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự
     
    Điều 186 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi vụ án như sau: “Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.
     
    Việc ông T không trả tiền gốc và tiền lãi đúng hạn theo Hợp đồng hai bên ký kết đã xâm phạm nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp Khách hàng. Ngoài ra, Khách hàng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không thuộc trường hợp bị hạn chế, bị mất hay có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi. Do đó, Khách hàng có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
     
    - Thứ hai, vụ án được khởi kiện phải thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
     
    Theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, trong đó có: “Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự”.
     
    Đối chiếu quy định trên, tranh chấp giữa Khách hàng và ông T về hợp đồng vay tài sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
     
    - Thứ ba, vụ án vẫn còn thời hiệu khởi kiện
     
    Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng như sau: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.
     
    Từ tháng 4/2016, ông T đã không thanh toán cho Khách hàng số tiền lãi như đã thỏa thuận. Thời điểm đó được xem là ngày bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện (ngày mà Khách hàng biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm).
     
    Đến nay, đến nay đã hết thời hiệu khởi kiện là 03 năm đối với trường hợp tranh chấp hợp đồng. Tuy nhiên, Khách hàng cần xét đến trường hợp khôi phục thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 157 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, ông T (bên có nghĩa vụ) có bất kỳ văn bản thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ thanh toán của mình, Khách hàng có thể lấy đó làm căn cứ để bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện. 
     
    - Thứ tư, vụ việc chưa được giải quyết bằng một bản án hay quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
     
    Quan hệ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng vay tài sản giữa Khách hàng và ông T chưa từng được giải quyết bởi bất kỳ một bản án hay quyết định nào có hiệu lực pháp luật, do đó bảo toàn được quyền yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc trong trường hợp này.
     
    3.2. Việc áp dụng quy định pháp luật đối với các hành vi phạm tội
     
    - Khoản 1 và khoản 4  Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 quy định về việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật như sau:
     
    “1. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.
     
     
    4. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra, trước ngày văn bản có hiệu lực thì áp dụng văn bản mới.”
     
    - Theo đó, hành vi phạm tội sẽ được điều chỉnh và áp dụng bởi văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực tại thời điểm hành vi đó xảy ra. Trường hợp tại thời điểm hành vi bị tố giác, văn bản quy phạm pháp luật mới quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn so với văn bản quy phạm pháp luật cũ thì áp dụng văn bản mới.
     
    - Hành vi có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ông T hay hành vi có dấu hiệu của tội cho vay nặng lãi của Khách hàng đều thuộc phạm vi điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật Hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009. Hiện nay, các quy định của Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 đều quy định chặt chẽ hơn về các yếu tố cấu thành tội phạm cũng như trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hai tội danh trên.
     
    - Do đó, Equity Law Firm sẽ xem xét và đưa ra nhận định về các hành vi có dấu hiệu tội phạm nêu trên của Khách hàng và ông T trên cơ sở áp dụng các quy định của Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017.
     
    3.3. Hành vi của ông T có cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
     
    - Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, cụ thể:
     
    “1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
     
     
    2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
     
    c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
     
     
    3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
     
    a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;…”
     
    - Để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, người phạm tội phải đáp ứng đầy đủ hai yếu tố chính, đó là hành vi gian dối, đưa thông tin sai sự thật, lợi dụng lòng tin, khiến người bị hại tự động giao tài sản và sau đó chiếm đoạt tài sản ấy.
     
    - Tuy nhiên, Khách hàng và ông T đã xác lập quan hệ dân sự thông qua hợp đồng vay, việc giao kết phù hợp với các quy định của pháp luật, không có dấu hiệu lừa dối, cưỡng ép. Ông T vẫn hàng tháng trả tiền lãi cho Quý Khách hàng. Do đó, không đủ căn cứ để kết luận ông T có hành vi gian dối trong trường hợp này.
     
    Từ những thông tin được cung cấp, Equity Law Firm nhận định rằng hành vi của ông T không có đủ dấu hiệu vi phạm để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
     
    3.4. Hành vi của Khách hàng có cấu thành tội cho vay nặng lãi
     
    - Tội cho vay nặng lãi được quy định tại Điều 201 Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017, cụ thể:
     
    “1. Người nào trong giao dịch dân sự mà cho vay với lãi suất gấp 05 lần trở lên của mức lãi suất cao nhất quy định trong Bộ luật dân sự, thu lợi bất chính từ 30.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm.
     
    2. Phạm tội mà thu lợi bất chính 100.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm…”
     
    Để cấu thành tội cho vay nặng lãi, người phạm tội phải đáp ứng các yếu tố về mức lãi suất cho vay và số tiền thu lợi bất chính từ hoạt động cho vay mà có.
     
    - Tuy nhiên, tội cho vay nặng lãi theo khoản 1 Điều 9 Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 là tội phạm ít nghiêm trọng, thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự đối với tội danh này theo khoản 2 Điều 27 Bộ luật Hình sự năm 2015 là 05 năm tính từ ngày tội phạm được thực hiện.
     
    Khách hàng cho vay và nhận tiền lãi từ ông T từ tháng 4/2014, đến nay đã hết thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự đối với tội cho này (tháng 4/2019). Vì vậy, Khách hàng sẽ không phải chịu trách nhiệm hình sự đối với tội danh này dù hành vi phạm tội có đầy đủ các yếu tố cấu thành.
     
    4. Kiến nghị phương án giải quyết
     
    - Trước hết, Khách hàng có thể gửi Đơn tố cáo đến Công an nơi ông T đang cư trú để tố cáo hành vi của ông T nhằm tạo sức ép để ông T hoàn trả lại khoản tiền.
     
    - Khách hàng lưu ý cần hoàn thiện lại hồ sơ, giấy tờ xác nhận khoản nợ của ông T, đây là phương thức để khôi phục thời hiệu khởi kiện. Sau đó, Khách hàng có thể thực hiện thủ tục khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết buộc ông T hoàn trả toàn bộ khoản vay, kèm số lãi phát sinh đến thời điểm thanh toán và số tiền lãi chậm trả theo quy định của pháp luật dân sự.  
     
  • Xem thêm     

    21/07/2020, 04:27:23 CH | Trong chuyên mục Đất đai, Nhà cửa

    luatsucongtien
    luatsucongtien

    Luật sư địa phương

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:30/06/2015
    Tổng số bài viết (8)
    Số điểm: 55
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 12 lần


    1.  CƠ SỞ PHÁP LÝ

    -    Bộ luật Dân sự năm 2015;

    -    Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

    -    Luật Đất đai năm 2003;

    -   Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành Luật Đất đai;

    -  Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 5/5/2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 32/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

    2.  NỘI DUNG TƯ VẤN

    2.1.  Nội dung và hướng giải quyết vụ việc

    a)  Nội dung vụ việc

    -    Năm 1998, bố bạn có mua một thửa đất vườn với diện tích 5000m2 của bà Hứa Thị Minh (“Thửa Đất”), hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng, có xác nhận của UBND xã nơi có đất (Nhà nước công nhận).

    -    Đến năm 2002, bố bạn mất, gia đình bạn nhờ chú trông Thửa Đất. Tuy nhiên, năm 2006, chú bạn đã chuyển nhượng một phần Thửa Đất với diện tích 2000m2 cho ông Hoa (Trưởng phòng thống kê huyện), ông Hoa đã thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) với diện tích đất nói trên.

    -    Bạn đã có đơn khiếu nại và thay mặt gia đình tham gia buổi hòa giải tại UBND cấp xã ngày 4/6/2020. Tại buổi làm việc này, bạn đã trình bày về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và xuất trình các tài liệu chứng minh như Hợp đồng chuyển nhượng, Sơ đồ vị trí thửa đất (trích lục tại Phòng TNMT cấp huyện),… UBND cấp xã đã không công nhận giá trị pháp lý của các giấy tờ bạn đưa ra.

    b)  Hướng giải quyết vụ việc

        Do các thông tin và hồ sơ vụ việc bạn cung cấp chưa đầy đủ nên tôi tư vấn yêu cầu của bạn dựa trên giả định việc chuyển nhượng Thửa Đất giữa bố bạn và bà Minh là hợp pháp, tôi xin đưa ra hướng giải quyết vụ việc như sau:

    -    Thứ nhất, tại thời điểm bố bạn nhận chuyển nhượng Thửa Đất năm 2008, dù chưa thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ nhưng trên thực tế bố bạn đã xác lập quyền sử dụng đối với Thửa Đất. Chú bạn không phải là chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng Thửa Đất này cho người khác, do đó giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 2000m2 giữa chú bạn và ông Hoa là vô hiệu.

    -    Thứ hai, khi biết được thông tin ông Hoa đã được cấp GCNQSDĐ đối với một phần Thửa Đất nhà bạn, ngăn gia đình bạn không được thực hiện các hoạt động canh tác tại Thửa Đất, bạn đã có khiếu nại ra UBND cấp xã. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền tổ chức hòa giải đối với nội dung khiếu nại liên quan đến ai là người có quyền sử dụng đất. Việc hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc, trường hợp không hòa giải tại UBND cấp xã thì không đủ điều kiện khởi kiện.

          Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì được nộp đơn khởi kiện luôn tại Tòa án nơi có đất tranh chấp mà không phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

         Trường hợp bạn khiếu nại về nội dung GCNQSDĐ được cấp sai đối tượng sử dụng đất, nguồn gốc đất thì thẩm quyền giải quyết thuộc về UBND cấp huyện.

         Ngoài ra, việc UBND cấp xã cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng, Sơ đồ vị trí thửa đất (trích lục tại Phòng TNMT cấp huyện) không có giá trị pháp lý là chưa chính xác. Bởi lẽ, đó là các giấy tờ xác định về nguồn gốc đất, ghi nhận người có quyền sử dụng Thửa Đất. Bạn có thể thu thập thêm một số giấy tờ khác để chứng minh như Sổ mục kê, Bản đồ địa chính, Biên lai thu thuế hoặc yêu cầu Chi cục thuế trích xuất số liệu về việc bố bạn đã đóng thuế đất,…

    -    Thứ ba, bạn có thể ngay lập tức tiến hành thủ tục khởi kiện tại TAND có thẩm quyền giải quyết theo hướng như sau:

        Cách 1: Bạn có thể khởi kiện vụ án dân sự tại TAND cấp huyện nơi có Thửa Đất với nội dung “Kiện đòi đất”, yêu cầu Tòa án buộc ông Hoa trả lại phần đất ông đang chiếm hữu, xác định ai là người có quyền sử dụng đất, chú bạn sẽ được Tòa đưa vào vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

          Cách 2: Bạn có thể khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu TAND cấp tỉnh nơi có Thửa Đất hủy GCNQSDĐ được cấp cho ông Hoa là trái quy định của pháp luật.

         Đồng thời, bạn làm “Đơn đề nghị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời” để ngăn chặn bất kỳ các giao dịch nào liên quan đến Thửa Đất gửi Tòa án, Sở Tư pháp, Văn phòng đăng ký đất đai nơi có Thửa Đất.

    2.2.  Thủ tục khởi kiện tại Tòa án

    a)   Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

          Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

    -     Đơn khởi kiện theo mẫu.

    -     Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. 

    b)   Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

         Đơn khởi kiện được nộp tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp tranh chấp có yếu tố nước ngoài thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. 

         Đơn khởi kiện có thể nộp trực tiếp, thông qua dịch vụ bưu chính hoặc bằng hình thức trực tuyến. 

    c)   Bước 3: Tòa án thụ lý và giải quyết

         Sau khi Tòa án nhận đơn và ghi vào sổ nhận đơn 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án phân công thẩm phán xem xét đơn. 05 ngày kể từ ngày được phân công, nếu đủ điều kiện thụ lý, Tòa án thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí, Tòa án tiến thành thủ tục thụ lý và giải quyết vụ án.

         Trên đây là tư vấn của tôi về yêu cầu tư vấn của bạn. Trường hợp có bất kỳ vướng mắc nào, xin liên hệ trực tiếp với luật sư để được giải đáp.

          Trân trọng cảm ơn./.