Tư Vấn Của Luật Sư: LS Nguyễn Lượng - lsnguyenluong

Chào bạn,

Nếu đúng như bạn trình bày thì bước đầu cho thấy đây là hành vi lợi dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Vì vậy, song song với việc khiếu nại, gia đình bạn có thể làm đơn trình bày rõ nội dung sự việc với cơ quan công an huyện để được xem xét kịp thời.

Chào bạn,

- Mục 2.4 Mục 2 Nghị quyết Số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế quy định:

"Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế..."

Nếu mẹ bạn và 3 anh em bạn không có bất cứ sự thỏa thuận / thừa nhận nào với các cô chú của bạn đó là tài sản do người chết để lại chưa chia thì sẽ không chuyển thành tài sản chung chưa chia để áp dụng Điều luật của Nghị quyết 02/2004 vừa nêu được. Còn các cô chú của bạn có thỏa thuận hay không, không quan trọng, vì Điều luật trên chỉ áp dụng khi và chỉ khi tất cả những người đồng thừa kế của ông bà nội bạn thừa nhận/thỏa thuận với nhau.

- Nếu không có căn cứ để chuyển thành tài sản chung chưa chia, thì thời hiệu khởi kiện chia thừa kế của ông bà nội bạn đã hết (ông bà nội bạn đều mất trước ngày 10/9/1990 nên sẽ hết thời hiệu vào ngày 10/3/2003 theo Nghị quyết 58, nếu có anh em ở nước ngoài thì cũng hết thời hiệu vào tháng 11/2010 theo Nghị quyết 1037), và ai đang quản lý sẽ tiếp tục quản lý. Và Tòa sẽ bác yêu cầu khởi kiện của những người kia.

- Nếu họ đã khởi kiện ra Tòa thì gia đình bạn làm đơn yêu cầu 2 người chú trả lại đất đang mượn của gia đình bạn.

Chào bạn,

Khi chia tách thửa đất để tặng cho các con đẻ thì bố bạn sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2%, nhưng các bạn là người nhận tặng cho sẽ phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% và lệ phí lấy sổ đỏ, ngoài ra còn có lệ phí công chứng hợp đồng tặng cho, phí đo đạc chia tách thửa.

Không hiểu sao cái trò lừa đảo này vẫn còn đất để tồn tại.

Trước đây chúng nó chuyên gọi đến các số điện thoại cố định ở nông thôn thông báo là quý khách may mắn được quay số trúng thưởng một số tiền lớn và yêu cầu nộp tiền lệ phí làm hồ sơ... để lừa nông dân thật thà.

Chào bạn,

Hợp đồng chuyển nhượng, đúng hơn là hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp của hai gia đình không có công chứng, chứng thực là không hợp pháp. Do đó, Hợp đồng này bị vô hiệu.

Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận, đất của ai người đấy canh tác, bạn trả lại 15 triệu đã nhận của bên kia.

Chào bạn,

Vấn đề mấu chốt ở đây là cần phải xem xét lại việc sang tên bằng khoán đất của chú Út có hợp pháp hay không?

Bạn gọi là bằng khoán đất (còn gọi là bằng khoán điền thổ và bây giờ gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - sổ đỏ) thể hiện đất này có từ lâu đời, là tài sản chung của ông bà nội bạn, nếu bà nội bạn thực sự không ký tên, không biết gì về việc sang tên cho chú Út thì việc sang tên đó không hợp pháp và cần phải hủy bỏ.

Vì vậy, bà nội bạn có thể làm đơn đề nghị UBND xã, UBND huyện xem xét lại việc sang tên bằng khoán điền thổ cho chú Út. Đề nghị UBND huyện ra quyết định tuyên hủy và thu hồi bằng khoán đất đã sang tên cho chú Út và trả lại bằng khoán điền thổ như trước cho bà nội bạn.

Nếu họ không đồng ý, thì bà nội bạn có quyền làm đơn khởi kiện UBND huyện gửi Tòa án nhân dân huyện yêu cầu tuyên hủy bằng khoán đất đã cấp cho chú Út theo quy định tại Điều 32a Bộ luật tố tụng dân sự 2011 về Thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP ngày 06/01/2014 và trả lại bằng khoán điền thổ cũ cho bà nội bạn.

Chào bạn,

Vụ việc gia đình bạn thuộc trường hợp mượn sổ đỏ sau đó chiếm đoạt tài sản đang gia tăng trong thời gian qua ở nhiều địa phương.

Đây là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản vì ngay từ đầu họ đã có ý định chiếm đoạt tài sản, việc họ hứa vay hộ và cho họ vay ké 1 tỷ chỉ là thủ đoạn để lừa đảo.

Vì vậy, bạn cần nhanh chóng trình báo vụ việc với cơ quan công an để được can thiệp kịp thời.

Chào bạn,

Nếu đúng như những thông tin bạn nêu thì cơ bản có thể xác định được mẹ bạn là con nuôi thực tế của bà ngoại bạn.

Bà ngoại bạn không có con đẻ mà chỉ có mình mẹ bạn là con nuôi, mẹ bạn và bà ngoại bạn đã mất nên bạn sẽ được hưởng di sản thừa kế của bà ngoại bạn.

Tuy nhiên, như bạn nêu: "Mẹ tôi mất từ năm 1985" và bà ngoại bạn mất trước đó (Bà ngoại tôi không có con. Và ở vậy nuôi mẹ tôi cho đến lúc qua đời), đã gần 30 năm nên sẽ có nhiều biến động. Do vậy, việc bạn hỏi đất đó có ai được quyền tranh chấp không thì còn phải căn cứ vào tình hình thực tế sử dụng đất.

Về thủ tục làm sổ đỏ: Bạn có thể đến UBND xã bạn để kê khai làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, sau đó UBND xã sẽ chuyển hồ sơ lên Phòng Tài nguyên môi trường huyện để xem xét cấp sổ đỏ nếu bạn đủ điều kiện cấp.

Chào bạn,

- Do bản gốc di chúc không còn, chỉ còn bản sao có chứng thực nhưng về cơ bản có thể đánh giá được di chúc đó có hợp pháp hay không. 

- Thửa đất mà bố chồng bạn lập di chúc là tài sản riêng của bố chồng bạn hay là tài sản chung của bố mẹ chồng bạn?

- Năm 2012 anh em chồng bạn có làm đúng thủ tục khai nhận di sản thừa kế của bố chồng bạn để được cấp giấy chứng nhận hay không như niêm yết công khai thông báo khai nhận di sản thừa kế 30 ngày ở UBND phường? Nếu đã làm đúng thủ tục thì không sao, nếu không đúng thủ tục thì sổ đỏ có nguy cơ bị hủy. Nhưng sau khi có bản án có hiệu lực pháp luật thì sẽ được cấp lại sổ đỏ mới.

Một vụ án tranh chấp thừa kế phải xem xét nhiều vấn đề nên không trả lời ngay được là có phải chia cho bà chị kia hay không, nhưng với thông tin ban đầu thì cơ hội đang ở phía anh em chồng bạn.

Chào bạn,

Với thông tin bạn nêu có thể suy luận thửa đất là tài sản chung của ba mẹ nhưng do ba bạn đứng tên hoặc thửa đất là tài sản chung của hộ gia đình bạn và ba bạn là chủ hộ đứng tên.

Dù trong trường hợp nào thì việc chuyển tên từ ba bạn sang cho bạn vẫn cần sự đồng ý của mẹ bạn và các anh bạn. 

Chào bạn,

Theo quy định tại khoản 2 Điều 28 Nghị định Số: 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về Lệ phí cấp giấy chứng nhận (có lẽ thời điểm gia đình bạn cấp đổi thì Nghị định này còn hiệu lực): "Miễn nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận". Do đó việc cấp đổi từ sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sang sổ hồng ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) sẽ miễn lệ phí.

Tuy nhiên, như bạn trình bày: "có giấy uỷ ban nhận dân huyện bắt đóng thuế sử dụng đất với những gia định chưa có sổ hồng. mới mức phí là hơn 3 triệu", gia đình bạn đã đóng thuế sử dụng đất hàng năm chưa, chưa đóng bao nhiêu năm hay đã đóng đầy đủ?

Nếu bạn đã đóng đầy đủ thì bạn xuất trình các biên lai đó với UBND để được xem xét lại.

Chào bạn,

Vì là hàng xóm láng giềng nên tốt nhất hai bên nên nói chuyện, hòa giải với nhau,

Nếu nhà hàng xóm cũng có sổ đỏ rồi hoặc nếu chưa có sổ đỏ thì đến UBND xã/phường để xin cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất để xem kích thước các cạnh  thửa đất nhà họ có đúng như trong sổ không? nếu đúng rồi thì họ có căn cứ gì để nói rằng vẫn còn đất bên phía nhà bạn 20-30cm.

Nếu họ vẫn không đồng ý thì một trong 2 bên có quyền gửi đơn ra UBND xã/phường để yêu cầu giải quyết.

Nếu hòa giải không thành thì có quyền làm đơn khởi kiện đến TAND huyện/quận để giải quyết vì phần đất nhà bạn đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2003:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết" 

Bên nào nộp đơn khởi kiện sẽ phải nộp tạm ứng án phí. Sau khi Tòa án xét xử nếu bên nộp đơn khởi kiện thắng thì sẽ được trả lại tạm ứng án phí và bên kia phải chịu án phí. Nếu bên nộp đơn khởi kiện thua thì sẽ mất án phí (tiền tạm ứng án phí sẽ được trừ vào tiền án phí)

Chào bạn,

- Các quy định pháp luật hiện hành không quy định độ tuổi tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho trẻ em (từ đủ 6 tuổi đến dưới 16 tuổi) thì cần phải có người giám hộ, người đại diện theo pháp luật.

- Người chồng có tài sản riêng trong thời kì hôn nhân, khi chết thì người vợ và con được quyền hưởng thừa kế theo điểm a khoản 1 Điều 676 BLDS 2005 trừ trường hợp bị truất quyền hưởng di sản.

Chào bạn,

Để biết họ nói có đúng hay không thì bạn đối chiếu trường hợp của nhà mình theo Quyết định 121/2008/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang  V/v ban hành quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang và muốn tách được thửa đất đó thì phải theo các quy định này.

Chào bạn,

Bạn nêu "Sổ hộ khẩu chỉ đăng ký cho bà 3 và chồng và 2 hai người con". Điều này thể hiện rằng đó là chỗ ở hợp pháp của bố bạn và 2 anh em bạn.

Do đó nếu đúng như bạn nêu là các người con khác của bố bạn đuổi bố bạn và 2 anh em bạn ra khỏi nơi ở là có dấu hiệu của Tội xâm phạm chỗ ở của công dân theo Điều 124 Bộ luật hình sự:

"1. Người nào khám xét trái pháp luật chỗ ở của người khác, đuổi trái pháp luật người khác khỏi chỗ ở của họ hoặc có những hành vi trái pháp luật khác xâm phạm quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân, thì bị phạt cảnh cáo, cải tạo không giam giữ đến một năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến một năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ một năm đến ba năm:

a) Có tổ chức;

b) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

c) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định từ một năm đến năm năm."

Và bạn cần làm đơn gửi công an xã, công an huyện để trình báo sự việc, đề nghị kịp thời ngăn chặn hành vi trái pháp luật, nếu thấy nghiêm trọng thì cơ quan chức năng sẽ khởi tố vụ án, khởi tố bị can.

Đấy là việc bạn có thể làm ngay bây giờ.

Khi cơ quan công an vào cuộc, người ta cũng sẽ giải thích cho những người kia hiểu rằng đây là tranh chấp dân sự, nếu các bên không thỏa thuận, hòa giải được với nhau thì có thể khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Chào bạn,

Như đã phân tích thì thửa đất là di sản thừa kế của bố mẹ bạn để lại, nếu các anh chị em bạn không có tranh chấp với nhau mà thống nhất chia thừa kế di sản của bố mẹ để lại thì các bạn đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng gần nhất để làm thủ tục khai nhận thừa kế di sản của bố mẹ để lại (thủ tục các nơi đó sẽ hướng dẫn bạn cụ thể), cơ bản gồm:

* Thủ tục giấy tờ gồm:  

- giấy chứng tử của bố, mẹ:

- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

- chứng minh thư + hộ khẩu, giấy khai sinh của 7 anh em bạn,

- Chứng minh thư + hộ khẩu của ông,bà nội, ngoại của các bạn nếu các cụ còn sống vào thời điểm bố, mẹ bạn mất.

* Sau đó người ta sẽ làm thông báo khai nhận di sản thừa kế cho các bạn. Các bạn mang thông báo đó về UBND xã, phường của mình để niêm yết công khai đủ 30 ngày.

* Sau 30 ngày niêm yết công khai mà không phát sinh tranh chấp gì thì UBND xã, phường sẽ có văn bản thông báo hoàn thành niêm yết công khai 30 ngày gửi Văn phòng công chứng.

* Sau đó, nếu ai từ chối nhận di sản thì phải có đơn từ chối, ai muốn tặng cho phần của mình cho người khác (trường hợp của bạn là 2 người chị muốn tặng lại phần của 2 chị cho bạn) thì cũng phải có đơn xin tặng lại cho bạn. 

Căn cứ vào đó Văn phòng công chứng sẽ làm văn bản phân chia di sản thừa kế cho các bạn và bạn sẽ được 3 phần nếu các chị của bạn có đơn tặng cho bạn như trên đã nêu.

Sau khi có văn bản phân chia đó bạn mang đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của riêng mình.

Lưu ý với bạn: một số địa phương không cho phép làm thủ tục tặng cho lúc khai nhận thừa kế, mà phải sau khi đã được cấp giấy chứng nhận mới. Do đó, bạn có thể hỏi Văn phòng công chứng chỗ bạn định làm thủ tục khai nhận thừa kế hoặc Văn phòng đăng ký nhà đất tại địa phương, nếu bắt buộc phải làm xong giấy chứng nhận mới được tặng cho thì 3 chị em bạn có thể làm chung một giấy chứng nhận, sau đó 3 chị em bạn đến Văn phòng công chứng làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (việc tặng cho này sẽ không mất thuế thu nhập cá nhân 2%), sau đó bạn đi sang tên một lần nữa là xong

Chào bạn,

Bạn hỏi:

Chúng tôi hiểu rằng gia đình bạn đang đề nghị UBND huyện giải quyết nhưng chưa xong thì bên kia lại làm đơn khởi kiện ra Tòa án thì đơn khởi kiện đó có được chấp nhận hay không?

Do thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở thuộc Tòa án nhân dân chứ không phải UBND (theo khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013), nên UBND huyện thụ lý giải quyết vụ việc này là sai, dù UBND huyện ra quyết định giải quyết như thế nào thì quyết định đó vẫn trái thẩm quyền và sẽ bị Tòa án tuyên hủy nếu bên kia khởi kiện yêu cầu tuyên hủy quyết định đó theo quy định tại Điều 32a Bộ luật tố tụng dân sự 2011 về Thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP ngày 06/01/2014, đồng thời họ yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc theo thủ tục chung.

Nhìn những căn cứ bạn nêu ra thì yếu tố có lợi có lẽ đang ở phía bạn, nhưng bạn cần xem lại thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở trong trường hợp này có lẽ không thuộc UBND mà thuộc Tòa án nhân dân để tránh mất thời gian vào những việc không mang lại kết quả.

Hôm trước không dùng tài khoản basic mà dùng tài khoản cá nhân nên không để ý  Quyết định Số: 13/2013/QĐ-UBND hết hiệu lực và thay thế bằng Quyết định Số: 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 nhưng nội dung liên quan thì không có gì thay đổi.

Cụ thể Điều 22 Quyết định Số: 24/2014/QĐ-UBND về Cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư mini:

"1. Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m² và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

2. Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

3. Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini thay mặt người mua căn hộ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo quy định."

Chào bạn,

Theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Quyết định Số: 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà Nội về Cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư mini: 

"a) Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m² và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

b) Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai giấy phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.

c) Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở theo quy định."

Bạn đề nghị người có nhà chung cư mini muốn bán cung cấp cho bạn bản sao chứng thực giấy phép xây dựng ngôi nhà và xem tổng thể cũng như chi tiết ngôi nhà có phù hợp với giấy phép xây dựng không, có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ mini như quy định nêu trên không (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có bìa màu hồng nên hay gọi là sổ hồng, còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bìa màu đỏ nên hay gọi là sổ đỏ).

Ngoài ra, để chắc chắn bạn có thể mang những giấy tờ đó đến Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có nhà ở đó hỏi xem liệu ngôi nhà có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ mini hay không.

Sau khi có đầy đủ những thông tin đó, bạn có thể quyết định mua hay không.

Chào bạn,

- Hợp đồng đặt cọc của bạn là hợp pháp vì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có xác nhận của chính quyền địa phương và cũng không giới hạn số tiền đặt cọc cũng như số tiền phạt cọc theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 về Đặt cọc: 

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

- Bạn nêu trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản là sau 3 tháng nếu chủ nhà không hoàn thiện được hồ sơ chuyển nhượng thì sẽ bị phạt gấp 3 số tiền, nhưng không biết có thêm điều kiện là trả lại toàn bộ tiền đã đặt cọc và hủy bỏ giao dịch không?

+ Nếu có thì bạn có thể hủy bỏ giao dịch và yêu cầu bên nhận đặt cọc trả lại tiền đặt cọc và tiền phạt cọc như thỏa thuận.

+ Nếu không thì bạn yêu cầu bên nhận cọc trả số tiền phạt gấp 3 lần trước và yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch.

Nếu họ không tự nguyện thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa nhưng như bạn cũng biết khâu thi hành án rất quan trọng, nếu họ không có tiền trả cho bạn thì cũng sẽ rất khó khăn.

- Tuy nhiên, như bạn đã nêu hiện nay sổ đỏ đã làm xong nhưng đang bị chủ nợ cầm và đang muốn siết đất thì có lẽ tốt nhất bạn nên nhanh chóng khởi kiện ra Tòa.

Bởi nếu bạn chậm trễ phía chủ nợ đang cầm sổ đỏ thỏa thuận được với họ thì nguy cơ bạn không thu hồi lại được tiền đặt cọc của mình chứ đừng nói gì đến tiền phạt cọc gấp 3 lần.

Trong quá trình đó bạn xem xét xem hành vi của bên nhận cọc có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không, cụ thể kiểm tra xem họ có bị mất sổ đỏ thật không, có được cấp lại đúng như họ nói hay không (kiểm tra thông tin bên Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất là biết ngay). Tuy nhiên, trách nhiệm hình sự là trách nhiệm của họ đối với Nhà nước, còn đối với bạn mục đích chính là nhận chuyển nhượng được đất, nếu không nhận chuyển nhượng được thì phải nhận lại được tiền đặt cọc và tiền phạt cọc gấp 3 lần như thỏa thuận là tốt.