Sắp tới đây Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 với nhiều quy định mới về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Vậy, theo quy định mới, có được cầm sổ đỏ không chính chủ không? Nếu cầm sổ đỏ không chính chủ có bị phạt không?
Có được cầm sổ đỏ không?
Sổ đỏ là gì?
Hiện nay, không có văn bản nào quy định về khái niệm sổ đỏ. Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (màu đỏ). Trước ngày 10/12/2009 Nhà nước ban hành 2 loại giấy chứng nhận như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có bìa màu đỏ nên hay gọi là sổ đỏ được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành (sổ đỏ).
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, có bìa màu hồng nên hay gọi là sổ hồng được Bộ Xây dựng ban hành (sổ hồng).
Sau ngày 10/12/2009, khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực. Hai loại sổ này được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mặc dù Nghị định 88/2009/NĐ-CP đã được thay thế bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng quy định này vẫn giữ nguyên cho đến nay) .
Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Nay Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) quy định:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định Luật Đất đai 2024 có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai 2024.
Đồng thời Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thì tài sản là:
- Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
- Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, dù theo Luật Đất đai 2013 hay Luật Đất đai 2024, sổ đỏ không phải là tài sản mà là một loại chứng thư pháp lý để thể hiện quyền tài sản.
Có được cầm sổ đỏ không?
Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Như vậy, căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên, sổ đỏ không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý. Do không phải là tài sản nên không thể cầm cố.
Có được phép cầm sổ đỏ không chính chủ không?
Theo như đã phân tích, không thể thực hiện cầm cố đối với sổ đỏ theo quy định pháp luật. Và đương nhiên, cầm sổ đỏ không chính chủ cũng là hành vi vi phạm pháp luật.
Tuy nhiên trên thực tế, nhiều người vẫn chấp nhận nhận cầm cố bằng sổ đỏ, tuy nhiên bản chất giao dịch này được xem là giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Như vậy, hành vi tự ý lấy sổ đỏ không phải của mình (không chính chủ) để thế chấp được xem là hành vi vi phạm pháp luật, bởi lẽ khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Nếu sử dụng sổ đỏ không chính chủ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (thế chấp sổ đỏ) thì cần có sự cho phép, ủy quyền của chủ sở hữu.
Cầm sổ đỏ không chính chủ bị xử lý thế nào?
Theo Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác. Trong đó, phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi sử dụng, mua, bán, thế chấp, cầm cố trái phép hoặc chiếm giữ tài sản của người khác. Đồng thời buộc trả lại tài sản do chiếm giữ trái phép đối với hành vi vi phạm.
Như vậy, dù cho cầm cố hay thế chấp mà đó không phải là tài sản chính chủ thì đều bị xử phạt từ 3 - 5 triệu đồng và phải trả lại sổ đỏ đã chiếm giữ trái phép.
Sổ đỏ đã bị cầm có được xin cấp lại không?
Theo Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất:
Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Theo đó, chỉ được cấp lại sổ đỏ khi bị mất, quy định hiện hành không đề cập đến việc cấp lại sổ đỏ khi đã mang đi cầm cố.
Trường hợp này nếu muốn lấy lại sổ đỏ trả cho chính chủ thì bên cầm cố có thể khởi kiện yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại sổ đỏ. Do việc cầm cố sổ đỏ là giao dịch không được pháp luật công nhận nên trường hợp xảy ra tranh chấp thì giao dịch cầm cố này có thể được Tòa án tuyên bố vô hiệu và các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Xem thêm: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025.
