Luật đất đai

Chào bạn!

Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Bên cạnh những thành tựu pháp luật về đất đai đã đạt được, thì quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn những bất cập đáng kể. Sự chung chung, thiếu cụ thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau còn khá nhiều trong các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Một là, về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất thông qua nhiều phương thức khác nhau được xác lập, mỗi một phương thức có hậu quả pháp lý khác nhau. Chẳng hạn, nếu chuyển quyền sử dụng đất thông qua phương thức cho thuê thì chỉ là chuyển dịch tạm thời quyền sử dụng đất, còn chuyển quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng là sự chuyển dịch vĩnh viễn quyền sử dụng đất. Bởi thế, quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất như Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 là chưa hợp lý. Đặc biệt, chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất nông nghiệp thường là nhằm thuận tiện hơn trong việc sản xuất giữa hai bên chuyển đổi, nên việc chuyển đổi không nhất thiết phải có đủ các điều kiện như chuyển nhượng.
Hai là, về tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuật ngữ tranh chấp đất đai được sử dụng nhiều lần trong Luật Đất đai năm 2013 nhưng thiếu cụ thể. Mặc dù đã được giải thích: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” nhưng quyền và nghĩa vụ gì, cần phải có sự xác định rõ ràng. Chẳng hạn, tranh chấp về quyền mắc đường dây tải điện (là một trong các quyền địa dịch) có được coi là tranh chấp đất đai hay không và tranh chấp này có làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Việc quy định không cụ thể này dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc xác định như thế nào là đất không có tranh chấp và ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất.
Ba là, về phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất nói chung là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất và giao đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng với hai hậu quả pháp lý khác nhau và tính chất đền bù khác nhau. Cho thuê quyền sử dụng đất thì sự chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ là tạm thời mặc dù giao dịch này là có tính chất đền bù (phải trả tiền thuê trong thời gian sử dụng đất). Tặng cho quyền sử dụng đất thì sự chuyển dịch quyền sử dụng đất là vĩnh viễn nhưng giao dịch này không có tính chất đền bù (người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền). Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà trong đó, quyền sử dụng đất được chuyển dịch từ bên này sang bên kia một cách vĩnh viễn vì người nhận chuyển nhượng đã trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, tất cả các giao dịch nào mà trong đó có sự chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn và có thu tiền đều là phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thực tế, quyền sử dụng đất được chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng mua bán cây lâu năm trên đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất là rừng trồng) và trong mỗi phương thức đó, việc xác định diện tích đất được chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất rất khác nhau. Pháp luật chưa quy định cụ thể đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là sự thiếu sót dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong các phương thức giao dịch này.
Bốn là, về các quyền của người sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất đã được Luật Đất đai năm 2013 quy định nhưng còn khá chung chung và quá tản mạn trong rất nhiều điều luật nên sẽ khó áp dụng. Đặc biệt, còn có những quy định thiếu tính thực tế, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người tham gia quan hệ đất đai. Chẳng hạn, khoản 2 Điều 210 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước”. Theo quy định này thì người thuê đất trong khu công nghiệp/khu chế xuất sẽ không được phép chuyển nhượng đất cũng như các quyền và nghĩa vụ đối với đất cho bên thứ ba nếu bên cho thuê đất khu công nghiệp chưa trả toàn bộ tiền thuê đất cho Nhà nước, mặc dù bên thuê lại đã trả trước toàn bộ tiền thuê.
Tóm lại, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật với thời gian chưa dài, nhưng với các bất cập kể trên đã làm hạn chế quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phát huy được những điểm tiến bộ của chính sách đất đai mà Đảng và Nhà nước đã nỗ lực đổi mới. Hy vọng rằng, các bất cập ở trên sẽ được bổ sung và hoàn thiện trong thời gian tới.

Hà Hằng

Công ty Luật Hải Nguyễn và Cộng sự