“Lập vi bằng mua bán nhà, đất” là một trong những chiêu dụ “gà” của các tay cò đất, tuy nhiên tính pháp lý và những rủi ro đằng sau thủ tục này không phải ai cũng nắm rõ. Dưới đây là 3 thông tin quan trọng có thể sẽ giúp bạn đọc “tỉnh ngộ”!
Lập vi bằng khi mua bán nhà, đất - Minh họa
1. Khái niệm “vi bằng”
“Vi bằng” được biết đến không chỉ vì nó liên quan đến cáo giao dịch nhà, đất. Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP làm rõ khái niệm “vi bằng” như sau:
“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”.
Không nhất thiết phải liên quan đến nhà, đất, vi bằng có thể được lập để ghi lại bất kì sự kiện nào đã xảy ra trên thực tế, chẳng hạn việc bạn bị ai đó xúc phạm, bạn nhìn thấy chồng ngoại tình,… những trường hợp này bạn đều có thể yêu cầu Thừa phát lại cùng chứng kiến và lập Vi bằng!
Thừa phát lại chỉ không được lập vi bằng trong các trường hợp quy định tại Điều 37 Nghị định 08 nêu trên.
2. Vi bằng KHÔNG THỂ thay thế một hợp đồng chuyển nhượng đất đai
Trước hết, theo quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
- Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Như vậy, nếu một hợp đồng chuyển nhượng được lập vi bằng thì nó hoàn toàn không thể thay thế cho một hợp đồng được công chứng.
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng nghiêm cấm lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
3. Sự kiện nào liên quan đến mua, bán nhà đất có thể được lập vi bằng?
Như đã phân tích, việc lập vi bằng chỉ để ghi nhận lại sự kiện, hành vi, như vậy nó có thể dụng để xác nhận một số việc như:
- Tình trạng nhà đất ở thời điểm nhất định
- Việc giao nhận tiền xảy ra ở đâu, khi nào, đã đủ hay còn thiếu,…
- Ghi nhận việc đặt cọc hoặc các biện pháp bảo đảm khác
Tóm lại, các văn phòng Thừa phát lại thậm chí không được phép thực hiện việc lập vi bằng cho các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, bạn tuyệt đối không được tin tưởng vào các loại hợp đồng mua bán nhà đất vì đó không thể trở thành căn cứ để thực hiện việc sang tên sổ đỏ!
