Khi nhắc đến vi bằng chắc hẳn không thể nói đến Thừa phát lại vì đây là một ngành nghề ghi nhận lại sự kiện pháp lý diễn ra trong quá trình giao dịch hợp đồng.
Đặc biệt trong quá trình giao kết hợp đồng mua nhà, đất thường nhiều trường hợp sẽ thực hiện lập vi bằng thay vì công chứng, vậy giá trị pháp lý của vi bằng được quy định ra sao?
Vi bằng là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Qua đó, có thể thấy vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện đó được hiện là có thật và có người chứng nhận giao dịch đó có diễn ra.
Giá trị pháp lý của vi bằng khi giao dịch bất động sản
Đây là vấn đề mà nhiều người vẫn hay nhầm lẫn rằng vi bằng có thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng cũng như một số văn bản hành chính khác.
Nhất là vấn đề liên quan đến đất đai, thì theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Đồng thời, vi bằng được xem là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Tại sao không nên mua bất động sản chỉ có vi bằng?
Như đã phân tích như trên tại sao nhiều người vẫn lập vi bằng thay cho văn bản công chứng trong khi lại không có giá trị pháp lý bằng. Việc này cũng xuất phát từ một số trường hợp bất động sản không có giấy tờ hợp pháp nên không thể thực hiện công chứng hợp đồng mà chỉ có thể lập được vi bằng.
(2) Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực cấm; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
(3) Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 Bộ luật Dân sự 2015; trái đạo đức xã hội.
(4) Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
(5) Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
(6) Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
(7) Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
(8) Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
(9) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trường hợp lập vi bằng đối với giao dịch bất động sản chỉ nên kèm theo bản giao dịch đã có văn bản công chứng chứ không được thay thế giá trị pháp lý của văn bản công chứng.
Đối với trường hợp giao dịch mua nhà, đất mà lập vi bằng dù không có giấy tờ hợp pháp thì xem như là giao dịch vô hiệu và có thể dẫn đến nhiều rủi ro khác.
