Tặng cho, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền của cá nhân đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào thì người có quyền đối với đất cũng có thể đủ điều kiện để thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận QSDĐ. Vậy trong trường hợp nào thì không được chuyển nhượng QSDĐ?
Điều kiện thực hiện chuyển nhượng QSDĐ
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được căn cứ theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp, trừ trường hợp quy định tại:
+ Ngoại trừ khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 người nhận thừa kế QSDĐ nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng, tặng cho.
+ Ngoại trừ khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
- Đất không có tranh chấp, đây là một điều kiện quan trọng vì không ai muốn nhận chuyển nhượng phần đất đang xảy ra tranh chấp mà có liên quan đến bên thứ ba dù là lớn hay nhỏ. Trong trường hợp cố tình thực hiện thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp phép.
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Một điều kiện khác là đất đang bị kê biên, phong tỏa để thực hiện biện pháp đảm bảo trong thi hành án dân sự sẽ không được thực hiện chuyển nhượng.
- Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với đất cho thuê, nhà nước giao đất dù là bao nhiêu năm thì người đó vẫn có quyền chuyển nhượng lại và chỉ được sử dụng đất trong khoản thời gian còn lại.
Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
Việc thực hiện các quyền đối với đất bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng
Pháp luật hiện hành về đất đai quy định rõ 4 trường hợp mà công dân sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
(1) Cá nhân, tổ chức nước ngoài:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép.
(2) Tổ chức kinh tế:
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân.
Trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất:
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa.
(4) Hộ gia đình, cá nhân nhận đất nông nghiệp trong khu quân sự
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Đất là tài nguyên vô cùng quý giá và có ý nghĩa vô cùng to lớn ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng cũng như kinh tế của nước ta. Qua các quy định trên thì người có giấy chứng nhận QSDĐ sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho khi thuộc 04 trường hợp nêu trên.
