Kê biên tài sản trong trường hợp tài sản đang cho thuê.

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Trung tâm Nghiệp vụ, Nghiên cứu và thực hành luật – Công ty Luật Việt Kim. Với thắc mắc của bạn, Công ty chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Yêu cầu của A đưa ra là hợp lý bởi lẽ:

Theo khoản 1 Điều 95 Luật thi hành án dân sự 2008 về Kê biên nhà ở thì:

1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.

Bên cạnh đó, theo khoản 4 điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự thì:

4. Trường hợp người phải thi hành án tự nguyện đề nghị kê biên tài sản cụ thể trong số nhiều tài sản mà không gây trở ngại cho việc thi hành án và tài sản đó đủ để thi hành án, các chi phí liên quan thì Chấp hành viên lập biên bản giải thích cho họ về việc phải chịu mọi chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản đó và tiến hành kê biên tài sản để thi hành án. Người phải thi hành án bị hạn chế quyền thực hiện giao dịch đối với các tài sản khác cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án.

Trong trường hợp này, ngoài tài sản là căn nhà, A đã tự nguyện kê biên quyền sử dụng đất thay vì kê biên căn nhà. Đây là yêu cầu hoàn toàn hợp lý và không trái pháp luật. Việc thi hành án đối với quyền sử dụng đất của A sẽ đồng nghĩa với việc ràng buộc người phải thi hành án là A chịu trách nhiệm đối với tài sản là nhà ở này luôn. Hơn nữa, thi hành án đối với quyền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích hơn cho người được thi hành án ( đảm bảo thấp nhất rủi ro tẩu tán tài sản của người phải thi hành án).

Tuy nhiên, nếu việc kê biên quyền sử dụng đất của A không đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ của A với B và những chi phí phát sinh trong quá trình thi hành án, đồng thời A không còn tài sản nào khác ngoài căn nhà thì căn nhà này sẽ bị kê biên. Do đây là căn nhà A đang cho thuê, nên nếu bị kê biên thì theo khoản 3 Điều 95 Luật thi hành án dân sự 2008 về Kê biên nhà ở thì:

3. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.

Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.

Như vậy, nếu kê biên ngôi nhà, Chấp hành viên phải thông báo cho người đang thuê nhà của A biết.