Theo thông tin bạn cung cấp, sổ đỏ do bố bạn đứng tên nhưng bố bạn đã mất, nay chỉ còn 3 mẹ con. Tuy nhiên ba mẹ con bạn đều phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế của người bố. Sau đó, 3 mẹ con bạn có thể thỏa thuận với ông bà nội - những người đồng thừa kế về việc 3 mẹ con bạn sẽ nhận toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà này đồng thời bạn sẽ thanh toán giá trị tương ứng với phần tài sản mà ông bà nội được hưởng. Thỏa thuận về sự phân chia này phải được lập thành văn bản được công chứng.
Sau khi bạn thực hiện xong việc khai nhận di sản thừa kế thì 3 mẹ con bạn thực hiện việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này thì 3 mẹ con bạn mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà cho người khác.
Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự 2015.
Theo Điều 408 BLDS 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như sau:
“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực”.
Theo thông tin bạn cung cấp thì tại thời điểm giao kết hợp đồng gia đình bạn chưa chuyển quyền sử dụng đất từ bố bạn sang 3 mẹ con bạn và chưa làm thủ tục tách thửa, do vậy 3 mẹ con bạn chưa thể thực hiện việc chuyển nhượng mảnh đất cho người khác. Trong trường hợp của bạn, nếu bạn chứng minh được khi giao kết hợp đồng, 2 bên đều biết mảnh đất này chưa sang tên, tách thửa thì hợp đồng này vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (lỗi của hai bên). Theo đó, bạn phải hoàn trả số tiền 50triệu cho bên kia theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015. Nếu bạn không chứng minh được lỗi của hai bên, mà chỉ có lỗi của bên bạn vì đã biết mảnh đất chưa sang tên mà vẫn thực hiện việc chuyển nhượng, không thông báo cho bên kia biết thì bạn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo thỏa thuận của các bên. Theo đó, bạn phải bồi thường cho bên cọc gấp 10 lần số tiền đã cọc khi muốn hủy cam kết (theo thỏa thuận của các bên).
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: [email protected].
