Hợp đồng đặt cọc

Chào Luật sư và các bạn
Tôi có một vấn đề cần sự hỗ trợ của các bạn.
Hiện tại có quan điểm cho rằng đặt cọc không phải là một giao dịch dân sự, một hợp đồng dân sự mà chỉ là một biện pháp bảo đảm. Nhưng cũng có quan điểm cho rằng nó là một phục lúc của hợp đồng (hay còn gọi là hợp đồng phụ). Khi hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đông phụ cũng vô hiệu theo.
Tôi chẳng biết phải hiểu thế nào cho đúng cả. Mong các bạn cùng trao đổi.
Tôi xin cảm ơn!

Chào các bạn!
- Mình đồng ý với chaulevan về khẳng định đặt cọc là một hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, theo định nghĩa tại Điều 121 thì "giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương...". Như vậy, giao dịch dân sự có thể là một hành vi pháp lý đơn phương, cũng có thể là một hợp đồng dân sự. Vậy để đưa ra được khẳng định trên thì đồng thời cũng phải khẳng định được đặt cọc không phải là hành vi pháp lý đơn phương.

Về định nghĩa, hành vi pháp lý đơn phương là sự thể hiện ý chí của một chủ thể nhằm làm phát sinh quan hệ dân sự mà không cần có sự bày tỏ ý chí của các chủ thể khác (như việc lập di chúc chẳng hạn). Còn hợp đồng dân sự lại là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.

Xem xét hai định nghĩa trên thì có thể thấy ngay đặt cọc không phải là một hành vi pháp lý đơn phương mà là một hợp đồng dân sự. Bởi nó là kết quả của sự thỏa thuận giữa người đặt cọc và người nhận cọc, giữa hai bên đều có quyền và nghĩa vụ. Một bên có quyền đưa ra tài sản đặt cọc, còn bên kia có quyền nhận tài sản đặt cọc.

Kể từ khi việc giao nhận tài sản đặt cọc thực hiện xong thì cả hai bên đều có nghĩa vụ thực hiện những thoả thuận khi đặt cọc (có thể là nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, cũng có thể là cả nghĩa vụ giao kết và nghĩa vụ thực hiện). Nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ đó thì phải chịu hậu quả là mất tài san đặt cọc hoặc bị phạt cọc.

- Còn mình lại cho rằng không có trường hợp nào đặt cọc được coi là một hợp đồng phụ (phụ lục của hợp đồng chính). Vì khi đã coi đặt cọc là hợp đồng phụ thì chỉ khi nào có hợp đồng chính thì mới hình thành hợp đồng phụ. Còn theo Điều 358 BLDS thì tuy hợp đồng chưa hình thành nhưng đã có sự thoả thuận về đặt cọc. Nội dung đặt cọc có thể chỉ đơn thuần là để đảm bảo giao kết hợp đồng, cũng có thể vừa để đảm bảo giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Như vậy, có thể nói hợp đồng đặt cọc là một giao dịch đặc biệt, nó có sự độc lập tương đối với hợp đồng chính thức.

Tính độc lập tương đối đó thể hiện ở chỗ:
1) Đặt cọc ra đời không phụ thuộc vào hợp đồng. Vì vậy nó có thể ra đời trước, cũng có thể tiêu vong trước khi hợp đồng được thực hiện (đó là trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo giao kết hợp đồng thì khi hai bên đã tiến hành giao kết thì việc đặt cọc cũng chấm dứt hiệu lực mà không cần phải chờ đến khi hai bên thực hiện xong hợp đồng).

2) Đặt cọc cũng có thể ra đời cùng hợp đồng và chấm dứt khi hợp đồng được thực hiện xong.

3) Đặt cọc có thể được lập thành văn bản riêng, những cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng. Tài sản đặt cọc nhằm để đảm bảo cho việc giao kết hoặc việc thực hiện hợp đồng chứ không phải là khoản thực hiện nghĩa vụ của một bên trong hợp đồng.

Do đó, khi hợp đồng được giao kết, được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.Việc có dùng tài sản đặt cọc để trừ vào nghĩa vụ của người đặt cọc hay không là do thoả thuận của các bên.

- Bởi đặt cọc không phải là một hợp đồng phụ (phục lục hợp đồng) nên không có chuyện hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu theo. Nó chỉ vô hiệu khi không hội đủ các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS . Quan điểm khi hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ vô hiệu theo vô hình chung đã làm cho việc đặt cọc (Điều 358 BLDS ) khong con ý nghĩa trong thực tiễn, không đóng được vai trò là vật bảo đảm cho việc giao kết cũng như thực hiện hợp đồng.

Trong thực tiễn, có trường hợp hợp đồng dân sự không bị vô hiệu nhưng việc đặt cọc lại bị vô hiệu; cũng có trường hợp cả hai đều bị vô hiệu.

Còn trường hợp hợp đồng chính thức vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nhưng hợp đồng đặt cọc không vi phạm các điều kiện đó thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà xem xét.

Nếu bên dặt cọc tham gia giao dịch một cách hợp pháp, ngay tình, còn bên đặt cọc vì muốn chiếm dụng vốn của bên kia một thời gian hoặc vì lý do khác nên đã cố tình tạo ra sự vi phạm của hợp đồng chính thức để hợp đồng chính thức vô hiệu thì chỉ có hợp đồng chính thức vô hiệu, còn giao dịch đặt cọc vẫn có gia trị pháp lý, ràng buộc giữa các bên. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng chính thức vô hiệu thì phải chịu phạt cọc.

Trên đây là quan điểm của tôi về giao dịch đặt cọc. Không biết hai bạn và các bạn khác có ý kiến khác không.
Trân trọng!

Lại hiểu nhầm nhau nữa rồi!

Đặt cọc có thể là hợp đồng dân sự với nghĩa vụ phát sinh mà các bên phải thực hiện là giao kết một hợp đồng nào đó. Trong trường hợp này thì đặt cọc không thể bị xem là hợp đồng phụ vì tự thân nó có đầy đủ tính pháp lý để tồn tại riêng rẽ và vì hợp đồng chính (hợp đồng được yêu cầu giao kết) chưa xuất hiện (ý bạn BachThanhDC nói là ở điểm này).

Khi hợp đồng chính được giao kết, thì hợp đồng đặt cọc thường là chấm dứt hiệu lực (do nghĩa vụ giao kết hợp đồng đã được thực hiện) và chuyển hóa thành một điều khoản đặt cọc trong hợp đồng chính (nếu muốn thì có thể lập thành phụ lục hợp đồng, nhưng thực tế ít ai áp dụng như vậy) và nghĩa vụ được bảo đảm khi đó là thực hiện đúng và đầy đủ nội dung hợp đồng. Trong trường hợp này thì việc đặt cọc hoàn toàn có thể bị vô hiệu theo hợp đồng chính theo như ý của ban chaulevan.

Chào bạn

Điều 318. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:

a) Cầm cố tài sản;

b) Thế chấp tài sản;

c) Đặt cọc;

d) Ký cược;

đ) Ký quỹ;

e) Bảo lãnh;

g) Tín chấp.

2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó.

Như vậy đặt cọc chỉ là mô biện pháp đảm bảo, không phải là HĐ mua bán nhà

 

Điều 320. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.

Vật đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng hình thức đặt cọc thường là tiền nên không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực. 

 

 

Mình gửi mọi người một số Bản án xoay quanh vấn đề này để có ý kiến khách quan hơn

https://www.facebook.com/AMILawFirm/posts/405110963670449?notif_id=1558667393715118¬if_t=page_post_reaction