Giấy phép xây dựng nhà ở – Những điều cần biết theo Luật mới

Luật xây dựng 2014 đã được đưa vào áp dụng hơn một năm qua, nhưng vẫn có nhiều vướng mắc trong quá trình xây dựng mà người dân thường hỏi. Do đó mình tổng hợp một số điểm cơ bản cho mọi người tham khảo. Các bạn góp ý nhiệt tình nhé!
 

1. Nhà ở riêng lẻ có được miễn cấp giấy phép xây dựng không?

- Theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 về đối tượng được cấp giấy phép xây dựng, ngoại trừ nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa; thì các loại nhà ở riêng lẻ còn lại phải xin cấp giấy phép xây dựng; 

Bên cạnh đó, đối với Điều kiện để khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ công trình:

Trước đây, theo Điều 72 Luật xây dựng 2003, các công trình đều phải đáp ứng nhiều điều kiện để được khởi công xây dựng.

Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2015, khi Luật xây dựng 2014 có hiệu lực, bên cạnh việc quy định chi tiết hơn về các điều kiện này, luật đã bổ sung thêm quy định nhà ở riêng lẻ sẽ chỉ phải đáp ứng quy định chỉ có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Đây được đánh giá là một trong những điểm nổi bật, khi bớt được nhiều thủ tục rườm rà và rút gọn được thời gian xây dựng cho người dân.

2. Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng: 

- Bổ sung những nội dung mới về Tên công trình thuộc dự án; Tên và địa chỉ của chủ đầu tư; Mật độ xây dựng (nếu có); Hệ số sử dụng đất (nếu có).

Quy định chi tiết: Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.

- Sửa đổi nội dung đặc thù chỉ áp dụng với nhà ở riêng lẻ (và ả với công trình dân dụng, công trình công nghiệp):

+ “Tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.”

Thay vì diện tích xây dựng công trình, chiều cao từng tầng, chiều cao tối đa toàn công trình, màu sắc công trình;

+ Quy định rõ ràng về thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.

- Giữ nguyên các quy định: Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến; Loại, cấp công trình xây dựng; Cốt xây dựng công trình; Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; Mật độ xây dựng (nếu có); Hệ số sử dụng đất (nếu có); 

- Bãi bỏ quy định: Bảo vệ môi trường và an toàn công trình;

3. Bổ sung quy định mới về Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ.

Theo đó:

3.1. Điều kiện chung:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật xây dựng 2014:

a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu về Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.;

b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật xây dựng 2014:

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

4. Đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp di dời công trình

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời công trình.

2. Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ hoàn công công trình (nếu có) hoặc bản vẽ thiết kế mô tả thực trạng công trình được di dời, gồm mặt bằng, mặt cắt móng và bản vẽ kết cấu chịu lực chính; bản vẽ tổng mặt bằng địa điểm công trình sẽ được di dời tới; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng tại địa điểm công trình sẽ di dời đến.

4. Báo cáo kết quả khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện.

5. Phương án di dời do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện gồm:

a) Phần thuyết minh về hiện trạng công trình và khu vực công trình sẽ được di dời đến; giải pháp di dời, phương án bố trí sử dụng phương tiện, thiết bị, nhân lực; giải pháp bảo đảm an toàn cho công trình, người, máy móc, thiết bị và công trình lân cận; bảo đảm vệ sinh môi trường; tiến độ di dời; tổ chức, cá nhân thực hiện di dời công trình;

b) Phần bản vẽ biện pháp thi công di dời công trình.

3.2. Điều kiện riêng

- Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị còn phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng;

- Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

- Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

@LSTranTrongQui

Xin chào Luật sư, cảm ơn LS đã thảo luận vấn đề này.

LS Trọng Quí có thể cho mình xin văn bản pháp luật quy định vấn đề này để mình bổ sung vào bài viết không?ì

Vi theo như luật Xây dựng 2014,  trường hợp miễn không nhắc đến đối tượng này, cũng như trong quy định mới về Điều kiện chung và riêng (mục 3), nhà ở riêng lẻ nông thôn vẫn phải áp dụng để được cấp Giấy phép xây dựng.

 

LSTranTrongQui

Cảm ơn LS, mình sẽ sửa lại cho chính xác là trừ các nhà ởnông thôn xây dựng ngoài khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;