giải quyết về hợp đồng đặt cọc

Mục đích của đặt cọc là mua bán nhà. Khi mục đích không đạt được thì một trong hai bên có quyền chấm dứt thỏa thuận.

Chào bạn,

Đối với thắc mắc mà bạn cung cấp thì chúng tôi xin phép được có một số góp ý  như sau:

Trường hợp 1: Giả sử việc nhà nghiêng là khó xác định bằng mắt thường, nên việc B không phát hiện ra là không có lỗi.

Căn cứ Theo Điều 131. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

“Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.”

Và Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”

Trong trường hợp này, bên A( bên bán nhà) vô ý khiến  cho bên B (bên mua nhà) nhầm lẫn về nội dung của giao dịch ( bên A quên không thông báo cho bên B về việc nhà bị nghiêng nên bên B không biết điều đó mà phải dùng đến thiết bị đo đạc mới xác thực được nhà bị nghiêng 6 %) thì bên B có quyền yêu cầu bên A thay đổi nội dung, nếu bên A không chấp nhận thì bên B có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Hoặc bên A cố ý không thông báo về việc ngôi nhà bị nghiêng cho bên B, khiến bên B không biết nên đã xác lập giao dịch thì đã xuất hiện hành vi lừa dối từ bên A, bên B có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Theo khoản 2 điều Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Vì vậy, giao dịch dân sự vô hiệu do bên A nhầm lẫn hoặc lừa dối thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên A phải trả lại cho bên B số tiền đặt cọc.

Trường hợp 2: Giả sử việc nhà bị nghiêng có thể xác định rõ  ràng được bằng mắt thường nhưng trong quá trình xem xét trước đó B lại không nhận ra thì lỗi là do B.

Căn cứ theo khoản 2 điều 358 BLDS 2005 quy định :

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên tài nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Vậy, nếu việc không phát hiện nhà bị nghiêng này là do lỗi của bên B mà B vẫn muốn huy hợp đồng mua bán thì sẽ mất đi khoản tiền mà B đã đặt cọc cho bên A( trừ trường hợp có thỏa thuận khác).