Trường hợp cán bộ thực hiện đo đạc diện tích thửa đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà sai với diện tích đất thực tế thì người có đất thực hiện đính chính lại hay phải thực hiện thủ tục cấp mới lại?
1. Diện tích thửa đất được ghi tại sổ đỏ ra sao?
Căn cứ khoản 4 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định việc thể hiện thông tin diện tích thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận QSDĐ như sau:
Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
Trường hợp thửa đất có nhà chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo quy định tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2. Căn cứ vào đâu để thực hiện đính chính hay cấp lại sổ đỏ?
Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 trường hợp diện tích thực tế khác so với sổ đỏ thì được công nhận theo diện tích thực tế nếu diện tích chênh lệch đó không phải do thay đổi ranh giới thửa đất, cụ thể như sau:
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp lại Giấy chứng nhận QSDĐ.
Theo quy định trên, trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm.
Trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.
3. Trường hợp nào phải thực hiện đính chính và cấp lại sổ đỏ?
(1) Đính chính lại Giấy chứng nhận QSDĐ
Căn cứ Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp phải đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thực hiện như sau:
* Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
- Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
- Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
* Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp.
- Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận QSDĐ.
- Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển QSDĐ.
- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Do đó, trường hợp mà giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan có thẩm quyền cấp mà sai diện tích thửa đất so với thực tế thì sổ đỏ sẽ bị thu hồi.
(2) Cấp lại Giấy chứng nhận QSDĐ
Theo quy định việc cấp lại Giấy chứng nhận QSDĐ chỉ được thực hiện trong trường hợp sổ đỏ bị làm mất thất lạc được quy định tại điểm k khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 như sau:
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Như vậy, trường hợp mà cán bộ thực hiện cấp sổ đỏ mà diện tích ghi trên Giấy chứng nhận QSDĐ sai so với diện tích thực tế thì tùy vào từng trường hợp cụ thể sẽ thực hiện đính chính nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với trên sổ đỏ, thực hiện cấp lại nếu diện tích thửa đất thực tế lớn với diện tích được ghi nhận trên giấy tờ.
