Về vấn đề trên có thể tham khảo nội dung sau:
Căn cứ Khoản 1 và Khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.
Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở 2014; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP; và Điều 9 của Thông tư 19/2016/TT-BXD đã quy định:
“Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.”
Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.
Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể:
Căn cứ Điểm a Khoản 2 Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:
“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ởthì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”
Mặt khác về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc.
Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.
Xét về bản chất, nếu xác định đối tượng của hợp đồng đặt tiền giữ chỗ là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết thì mới phù hợp.
Như vậy, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).
