Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa một bên giao tài sản để bên kia sử dụng trong một khoảng thời gian và một bên trả tiền thuê. Trong đó, các vấn đề như giá thuê, chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại… đều do hai bên thỏa thuận và ghi vào hợp đồng.

Bởi vậy, việc miễn giảm tiền thuê nhà cũng như đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong tình trạng kinh tế khó khăn như hiện nay, trước hết phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên thuê nhà và bên cho thuê nhà.

Ngược lại, nếu hai bên trước đó không có thỏa thuận, thì theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở, các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không báo trước cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận…

Đồng thời, Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, một bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau:

- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;

- Các bên có thỏa thuận;

- Pháp luật có quy định.

Tuy nhiên, Điều 351 Bộ luật Dân sự lại quy định, dù vi phạm nghĩa vụ nhưng nếu do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.

Theo đó, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự).

Căn cứ quy định trên, cùng với tình hình hiện nay, dịch bệnh Covid-19 có thể coi là sự kiện bất khả kháng bởi các lý do sau đây:

- Đây là sự kiện xảy ra khách quan;

- Ngày 29/01/2020, tại Quyết định 219, Bộ Y tế đã bổ sung Covid-19 vào danh sách các bệnh truyền nhiễm nhóm A. Đồng thời, ngày 01/4/2020, Thủ tướng Chính phủ đã công bố dịch Covid-19 trên toàn quốc tại Quyết định số 447/QĐ-TTg;

- Ngày 31/3/2020, Thủ tướng cũng ban hành Chỉ thị 16/CT-TTg trong đó nhấn mạnh yêu cầu thực hiện cách ly toàn xã hội trong vòng 15 ngày kể từ 0 giờ ngày 01/4/2020 trên phạm vi toàn quốc.

Theo đó, hàng loạt các ngành hàng, dịch vụ cũng như đời sống của nhân dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh này. Những thiệt hại này không thể lường trước được.

Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn là người thuê nhà nên thu thập các bằng chứng cho thấy việc bản thân đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vì dịch bệnh mà không thể khắc phục được thiệt hại.

Đồng thời, bạn cũng phải báo trước cho bên cho thuê về ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh đến tình hình kinh doanh từ đó đàm phán, đề xuất miễn giảm tiền thuê nhà và đạt được sự thỏa thuận, nhất trí của người cho thuê.