Từ ngày 01/08/2024, Luật Nhà ở 2023 bắt đầu có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong lĩnh vực nhà ở, bao gồm cả quy định về thế chấp nhà ở đang cho thuê
(1) Đối tượng được thế chấp và nhận thế chấp nhà ở
Theo quy định tại Điều 181 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
Đối với chủ sở hữu nhà ở là cá nhân thì được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, bên thế chấp là tổ chức hoặc cá nhân có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, tự nguyện giao nhà ở, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở để thế chấp.
Còn bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng (ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng,...) được Ngân hàng Nhà nước cấp phép hoạt động cho vay thế chấp nhà ở.
Bên thế chấp và bên nhận thế chấp đóng vai trò quan trọng trong giao dịch thế chấp nhà ở, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan. Giao dịch thế chấp nhà ở góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay để mua nhà ở.
Tuy nhiên, việc thế chấp cũng có nhiều vấn đề phát sinh nếu tài sản là nhà ở đó đang được cho thuê, khi nhà ở đang cho thuê mà chủ sở hữu muốn thế chấp thì phải tuân thủ theo một số điều kiện nhất định để đảm bảo quyền, lợi ích của người đang thuê nhà.
(2) Điều kiện thế chấp nhà ở đang cho thuê từ ngày 01/8/2024
Theo quy định tại Điều 182 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải đáp ứng điều kiện sau:
- Phải có thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc nhà ở đang cho thuê.
- Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, từ ngày 01/8/2024, để được thế chấp nhà ở đang cho thuê, chủ sở hữu nhà ở đó phải thực hiện việc thông báo bằng văn bản cho bên thuê lẫn bên nhận thế chấp về việc thế chấp nhà đang cho thuê. Người đang thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê nhà đến hết thời hạn đã ký trên hợp đồng, trừ trường hợp bị chủ nhà đơn phương chấm dứt nhà ở do vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023.
Việc thế chấp nhà ở đang cho thuê cần tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Chủ sở hữu nhà ở và bên thuê nhà ở cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện giao dịch thế chấp một cách an toàn và hiệu quả.
(3) Điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch thế chấp
Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023, khi thực hiện giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- Có sổ hồng, sổ đỏ theo quy định của pháp luật
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền
Ngoài ra, hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng thì mới đủ điều kiện được xem là hợp đồng thế chấp hợp pháp.
Trên đây là một số quy định về điều kiện để thế chấp nhà ở đang cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Luật Nhà ở 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
