Cụ thể, tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về các nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và các điều kiện khác của việc tách thửa đất ngoài nguyên tắc.
(1) Nguyên tắc, điều kiện tách thửa hợp thửa đất
Trước tiên, để dễ hiểu thì có thể hiểu việc tách thửa đất là việc thực hiện thủ tục phân chia quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành nhiều phần đất khác nhau. Tương tự, tách thửa đất có thể được hiểu là việc gộp nhiều phần đất nằm liền kề nhau của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung.
Tuy nhiên, tại Luật Đất đai 2013 hiện hành chưa có quy định cụ thể về việc tách thửa, hợp thửa đất. Chính vì thế, Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã được xây dựng để quy định về vấn đề này. Trong đó, có 08 nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất phải đảm bảo như sau:
- Thửa đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đã được cấp một trong những loại giấy chứng nhận như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng
- Đất không thuộc diện bị tranh chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp đất thuộc trường hợp tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì thì phần còn lại của thửa đất đó vẫn được phép thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đất.
- Bảo đảm phải có lối đi được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Đồng thời cũng phải đảm bảo được việc cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trong trường hợp dành một phần diện tích của thửa đất hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, thì khi tách thửa, hợp thửa đất sẽ không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích được sử dụng để làm lối đi đó.
Như vậy, khi có nhu cầu muốn tách thửa, hợp thửa đất thì người sử dụng đất buộc phải đáp ứng được các nguyên tắc, điều kiện đã nêu trên đây.
(2) Những điều kiện khác
Bên cạnh những nguyên tắc, điều kiện như đã đề cập tại mục (1) thì người sử dụng đất khi có nhu cầu muốn tách thửa, hợp thửa đất thì còn phải đáp ứng được các điều kiện khác như sau:
|
Tách thửa
|
Hợp thửa
|
|
- Những thửa đất sau khi thực hiện tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đó theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn so với quy định thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
- Trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm được các điều kiện, diện tích, tách thửa theo quy định thì không được phép thực hiện tách thửa.
|
- Các thửa đất được hợp nhất phải đảm bảo có cùng:
+ Mục đích sử dụng đất
+ Thời hạn sử dụng đất
+ Hình thức trả tiền thuê đất
Ngoại trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
- Trường hợp các thửa đất được hợp nhất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức trả tiền thuê như đã nêu trên thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi, điều chỉnh, chuyển hình thức để thống nhất với nhau theo quy định của pháp luật.
|
Thêm nữa, những quy định cụ thể về điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đất đối với từng loại đất sẽ được UBND cấp tỉnh căn cứ dựa trên những yếu tố sau đây:
- Tất cả những nguyên tắc, điều kiện như đã nêu tại mục (1) và (2).
- Quy định pháp luật khác có liên quan.
- Phong tục, tập quán của địa phương.
Để tổng kết lại, trên đây là những nguyên tắc, điều kiện mà người sử dụng đất buộc phải đáp ứng được nếu muốn thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đất từ ngày 01/01/2025.
