Vừa qua, Bộ Xây dựng vừa thay mặt Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Qua đó, xin ý kiến Quốc hội xem xét một số vấn đề nổi bật về nhà ở trong thời gian tới. Đặc biệt tại dự thảo lần nào không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Bỏ thời hạn sở hữu nhà ở chung cư
Nhiều ý kiến đồng tình với đề xuất bỏ quy định trên, bởi nếu ấn định một mức niên hạn căn hộ sẽ ảnh hưởng đến việc giải quyết nhà ở cho người dân ở đô thị theo chính sách an cư Nhà nước đề ra.
Bởi vì, tâm lý lo ngại quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ dẫn đến thay đổi hành vi của người mua nhà. Họ có thể không lựa chọn nhà chung cư nữa để chuyển sang nhà liền thổ hoặc các sản phẩm khác.
Một lý do khác là chung cư chỉ được xây dựng 30%-40% diện tích đất, còn 60%-70% dành cho cây xanh và các công trình hạ tầng khác. Nếu phân lô, bán nền thì diện tích cây xanh sẽ giảm dần.
Bên cạnh đó, từ trước tới nay đối với người dân Việt Nam bất động sản là tài sản lớn, là của để dành, nên sở hữu lâu dài họ mới muốn mua. Nếu chỉ có thời hạn mấy chục năm thì người dân sẽ cân nhắc, điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường căn hộ, không phù hợp với giải pháp nhà ở cao tầng đô thị hóa.
Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân
Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho biết, để thu hút đầu tư đối với một số dự án nhà ở, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định một số trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tuy nhiên, Điều 157 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn thiếu trường hợp miễn tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân.
UBTVQH nhất trí với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật là cần rà soát dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để chỉnh lý, bảo đảm thống nhất với nội dung nêu trên trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đồng thời, về kỹ thuật, cần quy định rõ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) các trường hợp dự án nhà ở được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (không quy định chung là miễn, giảm) như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hoặc dẫn chiếu đến Luật Nhà ở để tránh cách hiểu và áp dụng pháp luật không đồng bộ, thống nhất.
Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V của dự thảo Luật), một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, trách nhiệm di dời người dân ra khỏi chung cư mất an toàn, có nguy cơ sập đổ; nghiên cứu cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để tránh trùng lặp, rút ngắn thời gian, tăng cường thu hút đầu tư.
UBTVQH nhất trí với đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật về việc tiếp thu ý kiến nêu trên để bổ sung một mục (Mục 4 Chương V) gồm các điều 71, 72 và 73 quy định cụ thể về việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư và tại các điều khoản cụ thể khác của Chương V về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như thể hiện tại Điều 63 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
02 ý kiến về bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư với nhà ở xã hội
Về đất để xây dựng nhà ở xã hội (Điều 81), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho hay, do vấn đề này còn ý kiến khác nhau, Thường trực Ủy ban Pháp luật báo cáo và đề xuất 2 phương án:
Phương án 1: Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, tiếp tục quy định trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và bổ sung trách nhiệm này tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 81. Tuy nhiên, cần phải linh hoạt về phương thức thực hiện.
Theo đó, chủ đầu tư có thể dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đối với các dự án lớn, quy hoạch các khu vực nhà ở biệt lập, không có tác động tiêu cực về hạ tầng xã hội và điều kiện sống giữa các khu nhà ở có tiêu chí khác nhau) hoặc quỹ đất ở vị trí khác hay đóng góp bằng tiền mức tương đương giá trị quỹ đất. Đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết vấn đề này để phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương trong từng giai đoạn.
Phương án 2: Giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình, theo đó trách nhiệm bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thuộc về UBND cấp tỉnh; chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phải có trách nhiệm đóng góp phát triển nhà ở xã hội, bởi vì để được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án và triển khai dự án, các chủ thể này đã phải tham gia đấu giá, đấu thầu dự án và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, pháp luật về đầu tư...
Qua thảo luận tại phiên họp thứ 25, UBTVQH nhất trí với Phương án 1 như đề xuất của Thường trực Ủy ban Pháp luật vì theo phương án này vừa bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với việc phát triển nhà ở xã hội nhằm huy động nguồn lực xã hội chung tay với Nhà nước thực hiện chính sách an sinh xã hội này. Vừa linh hoạt trong thực hiện trách nhiệm để khắc phục những vướng mắc như đã nêu trong Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Nhà ở năm 2014.
