Hiện nay, Đất nền dự án, Dự án đất nền hay Phân lô bán nền là các thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong giới kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa có các định nghĩa cũng như các quy định chi tiết về vấn đề này.
Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì:
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.
4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”
Như vậy, theo quy định nêu trên thì có thể hiểu Phân lô bán nền là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Theo đó, Chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được phép thực hiện tách thửa đối với mảnh đất thực hiện dự án này, sau đó tiến hành chuyển nhượng đảm bảo các điều kiện đã nêu trên.
Như đã nêu trên, hoạt động phân lô bán nền nếu được thực hiện theo đúng cách hiểu tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì đây chính là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tách thửa. Hiện nay, pháp luật không có quy định bắt buộc đối với mức giá chuyển nhượng, hình thức thanh toán, thời hạn thanh toán hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau phù hợp với quy định pháp luật về đất đai. Các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng theo những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng và các thủ tục bắt buộc theo quy định pháp luật về đất đai..
Để được thực hiện phân lô, bán nền thì Nhà đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, không ít nhà đầu tư đã rơi vào tình trạng bị hụt vốn trong khi vẫn chưa đủ điều kiện để thực hiện phân lô, bán nền. Để huy động vốn, một số Nhà đầu tư đã thực hiện ký kết các hợp đồng với người có nhu cầu mua đất nền dưới dạng như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ đất nền,… Về bản chất, các hợp đồng này là sự thỏa thuận của các bên, pháp luật không ràng buộc về số tiền được phép huy động cũng như các vấn đề liên quan. Các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng theo những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Người mua cần phải hết sức lưu ý về các loại hợp đồng vừa được kể trên. Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì:
“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
[…]”
Như vậy, theo quy định nêu trên thì các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh được ký kết giữa cá nhân/tổ chức với Nhà đầu tư nhằm huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ không được trả lợi nhuận/thanh toán bằng quyền sử dụng đất có trong dự án đó, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Hiện nay, do sức hấp dẫn về lợi nhuận khi đầu tư sớm, không ít người đã bỏ qua các vấn đề về tính pháp lý mà thực hiện ký kết các hợp đồng trái với quy định pháp luật. Về nguyên tắc, hợp đồng trái quy định pháp luật sẽ bị vô hiệu, theo đó, các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
