Hiện nay, có một số người dân gặp vấn đề trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây nhà ở. Bởi lẽ, khi chuẩn bị thực hiện thủ tục chuyển đổi thì phát hiện ra đất nằm trong quyết định quy hoạch nhưng chưa công bố. Vậy hỏi rằng, liệu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa công bố có được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng hay không?
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất quy hoạch là gì?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương…
Đất trong quy hoạch có thể chuyển mục đích sử dụng đất?
Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Theo đó, có thể chia 03 trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trong trường hợp này, bạn vẫn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tức là bạn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu đáp ứng đủ điều kiện về xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Với trường hợp này, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Do vậy, khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn không được xây dựng mới nhà ở, nếu bạn có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Trường hợp 3: Diện tích đất phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất
Khi thuộc trường hợp này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất và bạn vẫn được xây nhà ở nếu đáp ứng điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định trên đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Ngoài ra, trong trường hợp này, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật, bao gồm các quyền quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…
Có cần sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền?
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, có trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Như vậy, từ các quy định trên thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.
