Đất cầm cố trước rồi sang bán

Việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự là thủ tục không đơn giản, phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật. Việc bạn nói rằng quyền sử dụng đất đã được cầm cố, sau đó lại mang bán và  cho người khác là thiếu tính pháp lý và có thể không phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, quyền sử dụng đất đã đem cầm cố rồi đem bán và tặng cho nên không thể mang như bạn nêu được. Việc bán quyền sử dụng đất không đủ cơ sở pháp lý để người đó có quyền đối với thửa đất của gia đình đó. Bạn hoàn toàn có thể yêu cầu người sử dụng đất thỏa thuận lại với mình.

Trong trường hợp dùng tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình theo quy định của pháp luật (thế chấp, bảo lãnh tài sản...) thì bạn cần xác định:

(i) Việc giao kết hợp đồng/giao dịch để thực hiện các biện pháp bảo đảm tài sản của bạn có đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật hay không?

(ii) Việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm có được sự đồng ý của tất các chủ sử dụng đất hay không? Theo đó, bạn cần xác định: Thửa đất thuộc quyền sử dụng của những ai? Là tài sản riêng của anh trai bạn hay là tài sản chung của nhiều người? việc mua bán, tặng cho có đúng quy định hay không

Nếu bạn và người cầm cố thực hiện không đúng trình tự, thủ tục, thì bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và yêu cầu người cầm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trả lại cho gia đình mình.

Nếu anh trai bạn thực hiện giao dịch bảo đảm đúng trình tự, thủ tục, đúng các quy định của pháp luật về thực hiện giao dịch bảo đảm thì có thể hủy toàn bộ các giao dịch mua bán tặng cho nêu trên Bộ luật dân sự quy định về các trường hợp chấm dứt thế chấp/cầm cố tài sản như sau:

Theo Ðiều 315 Bộ luật dân sự 2015 Việc thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

"1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.

2. Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3. Tài sản cầm cố đã được xử lý.

4. Theo thỏa thuận của các bên."

Trong trường hợp có tranh chấp phát sinh, có căn cứ cho rằng quyền và nghĩa vụ của bạn liên quan đến quyền sử dụng đất nêu trên bị ảnh hưởng thì bạn có thể khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền để được giải quyết theo luật định.

@ toanvv : bạn tư vấn theo hướng thừa nhận QSDĐ được cầm cố là không có căn cứ vì Pháp luật không qui định người sử dụng đất được quyền cầm cố QSDĐ, nếu vi phạm là vi phạm điều cấm của Pháp luật. Ngoài ra bạn còn tư vấn  : "Trong trường hợp dùng tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình theo quy định của pháp luật (thế chấp, bảo lãnh tài sản...)..." theo tôi thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự (nghĩa vụ trả nợ vay chẳng hạn) là đúng, nhưng còn dùng quyền sử dụng đất để "bảo lãnh tài sản" là cái gì thì chắc chắn không ai biết vì không có luật nào qui định.

Hiện tại chỉ có thuật ngữ bảo lãnh (bên thứ 3 cam kết thực hiện thay nghĩa vụ trong trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo lãnh) và bảo lãnh Ngân hàng (tương tự như bảo lãnh, chỉ khác chủ thể bảo lãnh -bên thứ 3- là Ngân hàng) chứ không có khái niệm "bảo lãnh tài sản".

Trân trọng.