Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/8. Theo đó, Luật này đã bổ sung thêm 81 địa phương không được phân lô, bán nền so với quy định hiện hành. Cụ thể như sau.
(1) Phân lô, bán nền là gì?
Hiện trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể như thế nào là phân lô bán nền. Đây là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản, được hiểu là việc tách thửa đất đai để thực hiện chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định.
(2) Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền từ 01/8
Trước tiên, theo quy định tại Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) có quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, theo đó, đất phải không thuộc:
- Khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
- Không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo đó, đối với trường đất tại các khu vực thị xã, phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III sẽ không thuộc trường hợp được phân lô bán nền, tức tăng thêm 81 địa phương so với thời điểm hiện tại.
Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền từ 01/8
Lưu ý: Việc siết không cho phân lô, bán nền nêu trên là để các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền theo quy định chứ không làm ảnh hưởng đến việc tách thửa thông thường của người dân.
(3) Dự án muốn được phân lô, bán nền cần đáp ứng những điều kiện gì?
Căn cứ Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những điều kiện cần đáp ứng để được phân lô, bán nền từ 01/8 như sau:
- Đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Có GCN về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có GCN về quyền sử dụng đất theo quy định.
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
- Không thuộc một trong những địa phương bị cấm phân lô, bán nền như đã có nêu tại mục (2).
- Trước khi chuyển nhượng phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Theo đó, trong thời hạn là 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh sẽ kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.
- Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Theo đó, kể từ 01/8, dự án muốn phân lô, bán nền cần đáp ứng được đầy đủ những điều kiện đã nêu trên.
