Đã nhận cọc bán đất cho người này nhưng vẫn lấy đất thế chấp cho người khác vay?

Chào bạn, trường hợp của bạn mình xin được tư vấn như sau:

1. Tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp:

Về lý thuyết, theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cách sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Theo như thông tin từ bạn, quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn, một số người khác và ông A mới chỉ dừng lại ở việc đặt cọc chứ chưa chuyển giao QSD, nên thực tế vào thời điểm người này thế chấp tài sản, tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông ta.

2. Quy trình cho vay của ngân hàng có sai không?

Cũng tại Điều 317 BLDS 2015, thế chấp là dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên trong quy định chỉ nhắc đến "bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" chứ không quy định cụ thể là nghĩa vụ của mình hay của một người khác, có nghĩa:

- A có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho hợp đồng vay giữa A và ngân hàng

- A cũng có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho hợp đồng vay giữa Công ty D và ngân hàng.

Thực tế hiện nay vẫn có nhiều ngân hàng thực hiện cho vay và nhận thế chấp hợp đồng vay bằng tài sản của một người khác chứ không phải người vay tiền.

3. Nhận tiền từ việc phát mãi

Bản chất của vụ việc này như sau:

(1) Ông A vi phạm hợp đồng mua bán với bạn, cụ thể ông A bán đất, bạn đã đặt cọc nhưng ông A không giao đất (bao gồm giấy tờ).

(2) Ông A dùng giấy tờ đất đi thế chấp để cho công ty D vay, tuy nhiên hiện nay ông A nợ xấu nên đang bị kiện phát mãi tài sản.

Bạn thắc mắc trong việc phát mãi tài sản này bạn có nhận được gì hay không, vậy cần quay lại bản chất vấn đề: Việc phát mãi đó nhằm xử lý tài sản mà ông A thế chấp, vay mượn, .. đối với ngân hàng và ngân đang kiện ông A để "siết" phần tài sản thế chấp (tức việc phát mãi là để xử lý tài sản bảo đảm CỦA ÔNG A TRONG GIAO DỊCH VỚI NGÂN HÀNG)

Ngược lại, quan hệ giữa ông A và bạn (cùng 1 số khách hàng) là một quan hệ giao dịch khác, trong đó bạn là người đặt cọc để được nhận nhà, ông A là người nhận cọc. Nếu ông A không thực hiện nghĩa vụ giao đất (kèm giấy tờ) thì phải trả 2 lần tiền cọc cho bạn (Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015) (tức lúc này ông A không phải là chủ thể đang dùng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nào cả)

Giữa hai quan hệ (1) và (2) mình vừa nói ở trên có tranh chấp chung 01 tài sản là một số mảnh đất nên hoàn toàn có nhập chung để xử lý cùng 1 vụ việc bởi lẽ bạn được xem xét là "người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan" theo quy định tại Khoản 4 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Nếu bạn khởi kiện một vụ án riêng đối với ông A, có thể Tòa án sẽ ưu tiên xử lý tài sản (phát mãi) để ông A thực hiện nghĩa vụ cho ngân hàng trước vì ngân hàng đã yêu cầu Tòa án giải quyết trước.

4. Ông A có phạm tội?

Để xác định ông A có phạm tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" hoặc "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" hay không, bạn có thể tham khảo Điều 174 và 176 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) , trong đó dấu hiệu cơ bản của 2 tội này là:

*Lừa đảo: Bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản

*Lạm dụng tín nhiệm: Chiếm đoạt tài sản có được thông qua một hợp đồng, thỏa thuận rồi sau đó cố tình không trả hoặc sử dụng tài sản đó vào mục đích phi pháp dẫn đến mất khả năng trả nợ.

Đối với các quan hệ hình sự, muốn tố cáo một người, bạn cần đến các cơ quan chức năng như Công an, Viện kiểm sát để trình báo vụ việc.

Nếu có đủ căn cứ chứng minh, cơ quan điều tra mới có thể đưa ra kết luận người này có phạm tội hay không.