Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao ban hành Công văn 443/VKSTC-V9 về việc giải đáp vướng mắc về nghiệp vụ KSVGQ các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình.
Theo đó, VKSNDTC đã nhận được nhiều ý kiến, câu hỏi liên quan đến công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Trong đó, tổng hợp, lựa chọn một số vấn đề mới nhất về tranh chấp hợp đồng đặt cọc,
Về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, tại Hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận: Bên A giao số tiền đặt cọc cho bên B ngay khi ký hợp đồng; bên B cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A;
Ngoài ra, còn thoả thuận về nghĩa vụ của các bên và việc phạt cọc. Thực hiện hợp đồng, bên A đã giao đủ tiền nhưng bên B không liên hệ cơ quan nhà nước để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho A. Bên A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc.
Có 02 quan điểm về việc giải quyết vụ án:
Quan điểm thứ nhất: Do bên B đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong Hợp đồng nên Tòa án căn cứ Điều 423 và Điều 427 BLDS để hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc đối với bên B.
Quan điểm thứ hai: Phải xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, không hủy hợp đồng. Bên B vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì phải chịu các chế tài đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
Quan điểm nào là đúng?
VKSNDTC trả lời:
Trong vụ án trên, hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực và đang được thực hiện, bên A đã giao đủ tiền nhưng bên B vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng.
Vi phạm của bên B được xác định là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” vì dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do bên B không được cấp GCNQSDĐ), đây là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015.
Điều 427 BLDS về hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng, tại các khoản 1 và 2 có quy định: “1. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. 2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng...”.
Vì vậy, Tòa án có thể tuyên hủy hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu của bên A. Bên B phải trả lại tiền cọc cho bên A và phải chịu phạt cọc.
Nếu Toà án không hủy hợp đồng thì sẽ không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên A vì trường hợp tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bên A không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng, trong khi vẫn phải chịu thiệt hại do tiền đặt cọc đã giao cho bên B đầy đủ;
Nếu bên A từ chối việc giao kết hợp đồng thì bên A sẽ bị mất tiền đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS, trong khi bên A không có vi phạm trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc.
Về giải quyết tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng ông A, bà B. Ông A lập hợp đồng tặng cho con là anh K, bà B không ký hợp đồng nhưng bà biết và không phản đối.
Hiện anh K phải thi hành án với số tiền hơn 06 tỷ đồng, bà B sợ quyền sử dụng đất đã tặng cho anh K sẽ bị kê biên để thi hành án nên bà khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông A với anh K và hủy GCNQSDĐ của anh K. Anh K đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B.
Vụ việc cho thấy có dấu hiệu bà B khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông A với anh K và hủy GCNQSDĐ của anh K là nhằm tẩu tán tài sản để không bị kê biên tài sản thi hành án.
Tuy nhiên, do hợp đồng tặng cho không có chữ ký của bà B nên Tòa án đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B. Việc giải quyết của Tòa án có đúng không?
VTSNDTC trả lời:
- Nếu có tài liệu, chứng cứ chứng minh là bà B biết rõ việc ông A lập hợp đồng tặng cho mà không phản đối (như bà B trực tiếp cất giữ, quản lý GCNQSDĐ của anh K hoặc bà B cùng tham gia vào các giao dịch đối với quyền sử dụng đất do anh K thực hiện…) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo Án lệ số 03/2016, tức là không chấp nhận yêu cầu của bà B.
- Nếu có đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh bà B không biết việc ông A tặng cho quyền sử dụng đất cho anh K thì Tòa án có thể xác định hợp đồng tặng cho vô hiệu đối với phần tài sản của bà B trong khối tài sản chung với ông A, tức là chấp nhận một phần yêu cầu của bà B.
Vì vậy, Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B, tức là hủy toàn bộ hợp đồng tặng cho và hủy GCNQSDĐ của anh K là không đúng, trái với ý chí của ông A định đoạt phần tài sản của mình.
Về trách nhiệm bồi thường khi văn bản công chứng không đúng quy định
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Phòng Công chứng A, sau đó đương sự thực hiện các giao dịch dân sự với các chủ thể khác thì dẫn đến tranh chấp, khởi kiện.
Tòa án xác định: Việc công chứng của Công chứng viên là không đúng pháp luật nên các giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng hiện tại Phòng Công chứng A đã được chuyển đổi thành Văn phòng Công chứng B. Vậy chủ thể nào có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho đương sự?
VKSNDTC trả lời:
Theo khoản 5 Điều 33, khoản 1 Điều 38 Luật Công chứng 2014 thì “Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên…của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng”.
Khoản 1 Điều 4 Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng quy định “Văn phòng công chứng được thành lập từ việc chuyển đổi Phòng công chứng phải kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và tiếp nhận toàn bộ hồ sơ công chứng của Phòng công chứng đó”.
Như vậy, Phòng Công chứng A đã được chuyển đổi thành Văn phòng Công chứng B nên Văn phòng công chứng B phải kế thừa, thực hiện quyền, nghĩa vụ của Phòng Công chứng A, kể cả trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Theo khoản 2 Điều 38 Luật Công chứng 2014 thì “Công chứng viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết”.
Xem chi tiết tại Công văn 443/VKSTC-V9 ban hành ngày 15/02/2023.
