Có nên mua đất chưa có sổ đỏ, chỉ có trích lục

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, về nguyên tắc, mảnh đất này chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Dưới góc độ pháp lý việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ có một số hạn chế, rủi ro như sau:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ.

Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi..., nếu mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào. 

Dưới góc độ thực tiễn, mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu còn có một số hạn chế, rủi ro khác. Ví dụ, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Từ những phân tích ở trên có thể thấy việc mua đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch hợp pháp, bạn nên đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.

Trong trường hợp vì những điều kiện nhất định mà bạn vẫn quyết định mua mảnh đất nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:

- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo.

- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

- Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có) cho người mua.

- Giấy tờ chuyển nhượng nên mời hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

- Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Luật sư cho e hỏi. Em muốn mua 1 mảnh đất 100m của cô họ, ở tiến thịnh - mê linh-hà nội, trước đó cô họ mua của cháu. Cháu dc nhận thừa kế  đất của bà, bà mua đất đó của con trai, con trai mua mảnh đất đó của 1 người làng, chỉ có giấy viết tay từ năm 1990. em xin hỏi mảnh đất đó k bị tranh chấp, k lằm trong diện quy hoạch, chưa có nhà ở.....Vậy mảnh đất đó nếu e mua, thì có làm dc bìa đỏ k? thủ tục làm như thế nào? xin cảm ơn luật sư a

Chào bạn,

Theo quy định của pháp luật hiện nay thì việc mua bán đất chưa có sổ gặp rất nhiều rủi ro như các luật sư đã tư vấn. 

Tuy nhiên trong trường hợp bạn quyết định mua mảnh đất chưa có sổ này thì giải pháp hạn chế rủi ro nhất cho bạn là làm Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai thay vì làm hợp đồng chuyển nhượng.

Bởi lẽ:

1. Hợp đồng đặt cọc không yêu cầu phải công chứng, vì vậy đất chưa có sổ vẫn làm được hợp đồng đặt cọc có hiệu lực

2. Đưa điều khoản bắt buộc phải ký giấy tờ và làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật cho bên mua (bên đặt cọc) khi được nhà nước cấp sổ đỏ, nếu không thực hiện sẽ bị phạt cọc gấp đôi theo Luật Dân sự

3. Về việc chuyển giao tài sản và tiền cọc bạn có thể giao quyền sử dụng đất luôn và thanh toán 100% tiền đặt cọc tương ứng với số tiền mua nhà.