Có được dùng tài sản đang tranh chấp để vay thế chấp không?

chào anh chị luật sư,

Gia đình em năm 2022 có nhờ ông H, là người quen, mua một ngôi nhà. Sau nhiều lần chuyển tiền tổng cộng là 3 tỷ 3 thì ông H đã mua giúp gia đình em ngôi nhà với giá 4 tỷ 4. Do còn thiếu 1 tỷ 1 nên ông H đề nghị để ông H đứng tên nhà và làm thủ tục vay ngân hàng số tiền 1 tỷ 1. Sau đó ông H luôn từ chối cho xem hợp đồng vay nợ từ ngân hàng và chỉ hẹn ngày về đáo hạn ngân hàng và giao nhà. Sau đó gia đình em nhiều lần về Việt Nam theo hẹn mà ông H đưa ra từ ngân hàng nhưng ông H có dấu hiệu từ chối nhiều lần việc thực hiện thủ tục giao nhà vì nhiều lý do khác nhau. Năm 2023 gia đình em đã đề đơn kiện ông H theo luật dân sự và được TAND Bình Tân thụ lý. Sau đó Toà án quận Bình Tân phải chuyển hồ sơ vụ án về TAND Thành phố vì yếu tố nước ngoài từ gia đình em. Sau đó ông H vay nợ bên ngoài để lấy giấy phép sử dụng đất ra trong thời gian kiện tụng và lại lợi dụng việc đứng tên giấy phép sử dụng đất của gia đình em làm thêm một hợp đồng vay thế chấp với 1 ngân hàng khác trong lúc TAND Thành Phố đã nhận được và trong quá trình thụ lý hồ sơ. Em muốn hỏi rằng: ông H có cho thấy dấu hiệu hình sự khi ông H cố tình dùng tài sản đang tranh chấp làm hợp đồng thế chấp ? Về phía ngân hàng thứ 2 chấp nhận vay thế chấp tài sản không đủ pháp lý ( đang tranh chấp) có ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình em không ? hợp đồng thế chấp của ông H và ngân hàng thứ 2 có hiệu lực hay không khi tài sản không dảm bảo pháp lý ?

Em xin chân thành cám ơn các anh chị.

Chào bạn, về vấn đề này bạn có thể tham khảo giải đáp như sau:

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định một trong những điều kiện bắt buộc của nhà ở tham gia giao dịch là: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Như vậy, nhà ở thuộc diện đang tranh chấp sẽ không được dùng làm tài sản bảo đảm. Lúc này, hợp đồng thế chấp căn nhà làm tài sản bảo đảm giữa ông H và ngân hàng thứ 2 sẽ vô hiệu, tuy nhiên hợp đồng vay vẫn còn. Theo đó, khoản vay ngân hàng của ông H lúc này sẽ trở thành khoản vay không có tài sản bảo đảm.

Về phía ngân hàng thứ 2, theo  Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, ngân hàng có quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp; Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

Theo đó, nếu ngân hàng không thực hiện kiểm tra căn nhà là tài sản thế chấp thì sẽ là lỗi của ngân hàng, còn nếu ông H cố tình cung cấp sai thông tin, có dấu hiệu lừa dối thì hợp đồng vay sẽ vô hiệu do bị lừa dối, lúc này giữa ngân hàng thứ 2 và ông H sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và sẽ không ảnh hưởng đến căn nhà là tài sản đang tranh chấp.