Có được cấp quyền sử dụng đất với diện tích đất khai hoang

Xin Chào !

Qua trang Luật sư toàn quốc tôi được biết các Luật sư tư vấn về pháp Luật trong đó có Luật đất đai, nay tôi mạo muội gửi thư này nhờ các Luật sư tư vấn giúp.

Nội dung tôi cần tư vấn như sau:

Tôi có Bà Dì có mảnh đất thổ cư ở xã Điện Nam được UBND tỉnh QN-ĐN cũ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1996 trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi diện tích là 710m2, nhưng diện tích đất thực tế hiện nay Dì tôi đo đạc là 2000m2 đất này được Dì tôi quản lý,khai thác sử dụng từ năm 1975 đến nay.

Không có tranh chấp giữa các hộ liền kề (vì có bờ rào và cây cổ thụ trồng lâu năm và xác nhận của các hộ liền kề), nhưng trên bản đồ giải thửa của xã đang quản lý thì chỉ vẽ các hộ liền kề 2 bên còn phia trước và phía sau thi ghi 1 lô đât khác đất này không thuộc của ai (vì đất này trước đây là đất hoang sau giải phóng về người dân tự khai thác sử dụng sau đó nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Chào bạn!

Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội trả lời câu hỏi của bạn như sau:
      1. Trường hợp của Dì bạn không phải thuộc trường hợp khi cấp GCN QSD đất mà diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích đất trong giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 18, Nghị định84/2007/NĐ-CP nên không thể áp dụng quy định pháp luật này để giải quyết. Bởi đến nay Dì bạn đã được cấp GCN QSD đất rồi?
       Thửa đất có diện tích 710m2 Dì bạn đã được cấp GCN QSD đất từ năm 1996 (đây là một thửa đất riêng trên bản đồ) nên Dì bạn không thắc mắc gì nữa?
       2. Đối với diện tích đất còn lại 1290m2 chưa được cấp GCN QSD đất: Theo thông tin mà bạn nêu thì hồ sơ địa chính của xã thể hiện là thửa đất này không thuộc thửa 730m2, cũng không thể hiện tên chủ sử dụng đất. Do vậy, Dì bạn phải được UBND xã xác nhận là đất khai hoang, sử dụng ổn định trước 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì mới đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất (cấp GCN) và không phải nộp tiền sử dụng đất (Khoản 4, Điều 50 Luật đất đai). 
          Khoản 4, Điều 50 Luật đất đai quy định như sau: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."
          Việc xác định là đất sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 4, Điều 50 Luật đất đai được hướng dẫn chi tiết tại Điều 3, Nghị định84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, cụ thể như sau:

"Điều 3. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai

1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào  ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức); 

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.".