Tình huống đặt ra là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình. Thời điểm cấp giấy, trong các thành viên của hộ gia đình có người dưới 18 tuổi. Vậy khi chuyển nhượng mảnh đất này thì cá nhân này có quyền hạn gì không trong trường chuyển ngay lúc này cá nhân vẫn dưới 18 tuổi. Hoặc sau vài năm mới chuyển, cá nhân này đã trên 18 tuổi.
Xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Liên quan đến vấn đề này, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có định nghĩa rằng Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì sẽ xác định quyền đối với những người có trong hộ tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Không có quy định nào hạn chế việc công nhận quyền sử dụng đất của người dưới 18 tuổi cả. Tức là cá nhân người dưới 18 tuổi có trong hộ tại thời điểm cấp Giấy vẫn được ghi nhận quyền bằng với các thành viên khác.
Quyền định đoạt bất động sản của cá nhân trước và sau khi thành niên
Liên quan đến khả năng giao dịch dân sự của cá nhân, theo quy định tại Điều 21 Bộ Luật dân sự 2015 có nêu các nguyên tắc áp dụng trong việc giao dịch như sau:
- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
- Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Người chưa đủ 18 tuổi là người chưa thành niên nên sẽ có các hạn chế trong việc tự mình giao dịch như trên. Còn đối với khái niệm về người đại diện theo pháp luật được đề cập tại Điều 136 của Bộ Luật dân sự 2015 gồm các trường hợp sau:
- Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.
- Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.
- Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
- Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Từ hai căn cứ pháp lý nêu trên, có thể thấy rằng trong trường hợp thông thường thì cha, mẹ sẽ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên. Tùy theo độ tuổi cụ thể của con mà có các cách thức thực hiện chuyển nhượng theo Điều 21 đã nêu ở trên. Cụ thể: Nếu con chưa đủ 6 tuổi thì cha, mẹ sẽ thực hiện thay con trong việc ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu con đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi thì việc thực hiện chuyển nhượng có thêm nội dung đồng ý của cha mẹ cá nhân người này nữa.
Còn trường hợp cá nhân này trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trong hợp đồng thì người này sẽ thể hiện việc đồng ý chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện việc chuyển nhượng này mà không cần sự đồng ý của người khác.
