Chuộc lại đất đã bán

Chào bạn,

Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau: 

1. Về vấn đề chuộc lại quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng: thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật đất đai không có quy định cụ thể về nội dung này nhưng luật Dân sự 1995 có quy định tại điều 458 như sau:

"Điều 458. Chuộc lại tài sản đã bán

1- Bên bán có thể thoả thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thoả thuận nhưng không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn này bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu không có thoả thuận khác.

2- Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản, phải chịu rủi ro đối với tài sản."

Theo bạn trao đổi thì chưa đủ thông tin để xác định thời điểm bàn giao đất nên rất khó để xác định có còn thời hạn chuộc lại tài sản là quyền sử dụng đất đã bán hay không.

2. Về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập sau thời điểm 15/10/1993:

Điều kiện để công nhận hiệu lực của hợp đồng được quy định tại  tiểu mục 2.3 mục 2, phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

(1).Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

(2). Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

(3). Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

(4). Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

(5). Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

(6). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

- Nếu hợp đồng không đăp ứng được điều kiện (4) nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

- Nếu hợp đồng không đáp ứng được điều kiện (4), điều kiện (6) nói trên nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

- Nếu hợp đồng không đáp ứng được điều kiện 4, điều kiện 6 nói trên nhưng sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Đối chiếu với trường hợp bạn hỏi, có nhiều tình tiết có thể dẫn đến hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu.

3. Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này:

Hợp đồng chuyển nhượng đã được hai bên ký kết có người làm chứng nhưng hai bên chưa thực hiện việc chuyển quyền, nếu Bên B đang sử dụng đất và vẫn giữ được giấy tờ về việc chuyển nhượng có chữ ký của bên A thì dù chưa được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền Bên B vẫn có thể nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (Khoản 1 Điều 11 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Nếu tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được hai bên đưa ra Tòa giải quyết, trong trường hợp tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Bên B sẽ bị tuyên hủy.

Trên đây là những tư vấn của luật sư, hy vọng sẽ giúp bạn và gia đình hiểu được vấn đề để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Nếu bạn còn băn khoăn bạn có thể gọi điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của công ty Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được hỗ trợ thêm.

Chúc gia đình bạn sức khỏe, bình an.

Trân trọng./.

Rất cảm ơn các luật sư!