Theo thông tin bạn đưa ra thì tôi không thể khẳng định chắc chắn là "sổ đỏ" mà bạn đã thấy có thực sự hợp pháp hay không. Tuy nhiên bạn có thể lưu ý một số nội dung như sau:
1. Mẫu giấy chứng nhận có nhiều loại và thay đổi theo từng giai đoạn. Từ năm 2009 đến nay, Giấy chứng nhận QSD đất được cấp thống nhất một mẫu chung. Do vậy, bạn cần tìm hiểu xem Giấy chứng nhận mà bạn xem được cấp năm năm nào? Có phù hợp mẫu Giấy chứng nhận do nhà nước quy định thời điểm đó không? và tham khảo thông tin sau đây:
KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN TRÊN ĐẤT TỪ KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 1988 ĐẾN NAY.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) là chứng thư pháp lý, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho “người sử dụng đất” nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất” (Quyết định số 201/QĐ- ĐKTKK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý Ruộng đất).
Như vậy việc Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, đồng thời thông qua cấp GCN, Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia.
Thực hiện Điều 18 Luật Đất đai năm 1988, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã ban hành Quyết định số: 201/QĐ- ĐKTKK ngày 14/07/1989 về việc Ban hành quy định cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy có màu đỏ nên được gọi là sổ đỏ); Thông tư số: 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 Hướng dẫn thi hành Quyết định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc triển khai cấp GCN giai đoạn này được rất ít, phần lớn các địa phương dừng lại ở bước làm điểm và chỉ mới cấp cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nông nghiệp. Khó khăn chủ yếu trong triển khai ở giai đoạn này gồm rất nhiều vấn đề như: thiếu kinh phí; lực lượng mỏng chuyên môn nghiệp vụ yếu; hệ thống hồ sơ địa chính vừa thiếu vừa có độ chính xác thấp; tình hình sử dụng ruộng đất sau khoán hộ chưa ổn định.
Sau Luật Đất đai năm 1993, nội dung giao đất và cấp GCN đã được quan tâm chỉ đạo triển khai, cũng trong giai đoạn này đã phát sinh 2 loại giấy chứng nhận - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Địa chính ban hành (giấy có màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn theo Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ Ban hành Bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) do Bộ Xây dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Mặc dù có sự chỉ đạo khá quyết liệt của Chính phủ và quyết tâm rất cao của các địa phương, phấn đấu cấp xong cơ bản GCN ban đầu vào năm 1999, nhưng tiến độ cấp GCN vẫn rất chậm do các nguyên nhân: Kinh phí thiếu, lực lượng mỏng, lúng túng trong chỉ đạo của các địa phương do cùng một lúc có hai ngành cùng tham gia trình cấp GCN quyền sử dụng đất (ngành Xây dựng tham mưu trình cấp GCN khu vực đất đô thị, ngành Đất đai - Địa chính tham mưu cấp GCN khu vực đất nông nghiệp nông thôn); Do cấp GCN là một công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi hệ thống hồ sơ liên quan tới chủ thể sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất phải được cập nhật thường xuyên, trong khi đó đất đai ở nước ta có một thời gian dài bị buông lỏng quản lý.
Tình trạng vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất là phổ biến, có nhiều vụ việc vi phạm kéo dài hàng chục năm chưa được xử lý dứt điểm. Chính sách về đất đai liên tục thay đổi theo từng giai đoạn do nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế đất nước. Để có cơ sở cấp GCN, cả 2 ngành đều trình kế hoạch đo đạc lập bản đồ địa chính cơ sở, do đó thiếu sự quản lý chỉ đạo thống nhất, đặc biệt ngành Xây dựng không thể đơn phương tiến hành thụ lý cấp GCN do thiếu hệ thống hồ sơ địa chính được lưu trữ cập nhật thường xuyên. Chỉ đến khi ở các địa phương tiến hành sáp nhập sở Địa chính và sở Nhà đất (vào đầu những năm 1998-1999) tình trạng chồng chéo trong cấp GCN mới tạm thời được xử lý, tốc độ cấp GCN mới được đẩy nhanh đáng kể. Bên cạnh việc cấp “sổ đỏ, giấy hồng” của hai ngành Đất đai và Xây dựng, cũng trong giai đoạn này, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và Thông tư số 122/1999/TT-BTC ngày 13/10/1999 về kê khai, đăng ký sử dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước. Tuy nhiên việc tổ chức thực hiện ở các địa phương rất chậm và số lượng GCN đã cấp là không đáng kể.
Tính đến hết năm 2004 (để xác định số lượng GCN cấp theo Nghị định 64;60;61 của Chính phủ), cả nước mới cấp được số lượng GCN theo từng loại đất như sau: đất nông nghiệp 21.949.196 GCN, với diện tích 7.011.454 ha (chiếm75% diện tích cần cấp); đất lâm nghiệp 764.449 GCN với diện tích 5.408.182 ha ( chiếm 46,7% diện tích cần cấp); đất ở đô thị 1.973.358 GCN tương ứng với diện tích 31.275 ha (chiếm 43,3% diện tích cần cấp); đất ở nông thôn 8.205.878 GCN tương ứng với diện tích 235.372 ha (chiếm 63,4% diện tích cần cấp); đất chuyên dùng 38.845 GCN tương ứng với diện tích 233.238 ha (chiếm15,4% diện tích cần cấp).
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, việc cấp GCN đã được thống nhất triển khai theo một mẫu giấy trong phạm vi cả nước. Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về mẫu GCN do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành, gây cản trở tiến độ cấp GCN và tạo tâm lý bất ổn thiếu lòng tin trong nhân dân. Nguyên nhân phát sinh chồng chéo là do có sự khác nhau trong các quy định của pháp luật (xung đột pháp luật trong các quy định cùng điều chỉnh mối quan hệ xã hội về đất đai và tài sản trên đất của các Luật), đồng thời do yêu cầu phát triển kinh tế đất nước và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền XHCN mà đòi hỏi Nhà nước phải xác lập và quản lý các quyền về tài sản của công dân. Cụ thể:
- Luật Đất đai năm 2003 quy định cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy có màu đỏ) đối với tất cả các loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên “giấy đỏ”.
- Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) đối với hai trường hợp: Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
- Dự thảo Luật Đăng ký Bất động sản đề xuất cấp GCN đăng ký bất động sản “giấy xanh” thay cho cả “giấy hồng” và “sổ đỏ”.
Tính đến ngày 30/09/2008 kết quả cấp GCN cho các loại đất như sau:
Đất nông nghiệp 13.668.912 GCN tương ứng với 12.273.068 hộ nông dân được cấp giấy, với diện tích 7.484.470 ha đạt 82,1% diện tích cần cấp GCN; đất lâm nghiệp 1.109.451 GCN tương ứng với 993.195 hộ sản xuất lâm nghiệp với diện tích 8.111.891 ha đạt 62,0% diện tích cần cấp GCN; đất nuôi trồng thuỷ sản 642.545 GCN tương ứng với diện tích 478.225 ha đạt 68,3% diện tích cần cấp GCN; đất ở nông thôn 10.298.895 GCN tương ứng với diện tích 380.807 ha đạt 76,0% diện tích cần cấp; đất ở đô thị 2.825.205 GCN tương ứng với 63.012 ha đạt 60,9% diện tích cần cấp giấy; đất chuyên dùng 70.1998 GCN tương ứng với diện tích206.688 ha đạt 37,0% diện tích cần cấp giấy; đất cơ sở tôn giáo 9.728 GCN tương ứng với diện tích 6.783 ha đạt 35,0% diện tích cần cấp giấy.
Việc cấp GCN chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của Nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất. Đặc biệt trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta, nguồn vốn tín dụng có khả năng huy động là rất lớn khi quyền sử dụng đất được công nhận là một loại hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản.
Vì vậy, để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và chồng chéo về chức năng nhiệm vụ vủa các bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu GCN thành 1 mẫu lấy tên là GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, đơn giản hoá hồ sơ thủ tục hành chính cấp GCN. Ngày 9/01/2008 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ Tài nguyên & Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quản trình phương án sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp GCN theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không loại trừ trường hợp Giấy chứng nhận được làm giả tinh vi mà mắt thường hoặc không có chuyên môn thì không thể nhận biết được. Do vậy, nếu cẩn thận bạn nên có "chuyên gia" về đất trực tiếp xem hộ hoặc liên hệ với cán bộ Địa chính xã, phường hoặc Phòng TN&MT để kiểm tra xem thửa đất bạn muốn mua đã được cấp giấy chưa? Hỏi mã số cấp GCN để so sánh với Giấy mà bạn biết.
Chúc bạn may mắn!
Luật sư Đặng Văn Cường
VPLS Chính Đại, ĐLSTP HN
MB: 0977999896
Thạc sĩ, luật sư: ĐẶNG VĂN CƯỜNG - ĐT: 0977999896 - http://trungtamtuvanphapluat.vn
Địa chỉ: Văn phòng luật sư Chính Pháp, Số 65b phố Tôn Đức Thắng, Đống Đa, Hà Nội.
- Điện thoại/Fax:0437.327.407
-Gmail: LuatsuChinhPhap@gmail.com
- Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn
- https://www.facebook.com/luatsuchinhphap
I. DỊCH VỤ PHÁP LÝ CỦA VĂN PHÒNG LUẬT SƯ CHÍNH PHÁP:
Tranh tụng + Tư vấn + Đại diện ngoài tố tụng + Soạn thảo văn bản. Cụ thể như sau:
1. Luật sư bào chữa, tranh tụng trong các vụ án: Hình sự, Dân sự, Lao động, Hành chính, Kinh doanh, thương mại;
2. Luật sư thay mặt khách hàng: làm người đại diện theo ủy quyền để tham gia tố tụng và Đại diện ngoài tố tụng để giải quyết các vấn đề liên quan đến các lĩnh vực pháp lý; Thương thuyết, Đàm phán hợp đồng; Thu hồi các khoản nợ khó đòi...
3. Luật sư tư vấn pháp luật: Trực tiếp, bằng văn bản hoặc Email cho các tố chức, cá nhân đối với mọi lĩnh vực pháp luật. Tư vấn theo vụ việc hoặc tư vấn pháp luật thường xuyên cho Doanh nghiệp. Tư vấn thường xuyên cho các Báo điện tử trong mục Giải đáp pháp luật và Dịch vụ luật sư riêng.
4. Luật sư thực hiện thủ tục hành chính trọn gói: Đăng ký kinh doanh; Xin cấp GCN QSD đất lần đầu, Khai nhận di sản thừa kế, Đăng ký sang tên khi mua bán, chuyển nhượng BĐS, Chuyển mục đích sử dụng đất...
5. Luật sư soạn thảo: Hợp đồng, Di chúc, Đơn thư và các văn bản pháp lý khác theo yêu cầu.
II. TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ cho mọi đối tượng (Liên hệ ngoài giờ hành chính):
1. Hình thức tư vấn miễn phí:
Luật sư Đặng Văn Cường thường xuyên tư vấn pháp luật miễn phí qua 3 hình thức:
- Điện thoại: 0977.999.896
- Gmail: Luatsuchinhphap@gmail.com
- Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn
- Website: http://trungtamtuvanphapluat.vn
- https://www.facebook.com/cuongluatsuchinhdai
2. Thời gian tư vấn pháp luật miễn phí: Từ 19h-21h hàng ngày và cả ngày Thứ 7 + Chủ nhật
III. BÀO CHỮA MIỄN PHÍ:
Ths. Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội thường xuyên bào chữa miễn phí cho các đối tượng là: Người chưa thành niên; Người nghèo, Thân nhân liệt sĩ và Người có công với cách mạng.
Văn phòng luật sư Chính Pháp cần tuyển dụng: Luật sư và Cộng tác viên làm việc tại Hà Nội và trưởng Chi nhánh ở các tỉnh Phía Bắc.
