chủ sở hữu quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất?

Mình hiện là sinh viên, học kỳ này học về đất đai và hiện mình có một thắc mắc mãi không tìm được lời giải, mong được mọi người giúp đỡ.

Chẳng là thế này, quyền sử dụng đất (tạm gọi tắt là QSDD) và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (QSHN) là hai quyền khác nhau. Như vậy cũng đồng nghĩa với việc sẽ xảy ra trường hợp chủ sở hữu QSDD và người có QSHN khác nhau trên cùng một mảnh đất !?

Ví dụ trong trường hợp sau:

A bán nhà cho B (bán cả đất lẫn nhà), hợp đồng mua bán của hai bên quy định rõ về vấn đề chuyển QSHN lẫn cả việc chuyển nhượng QSDD. Hợp đồng được công chứng, xác thực rồi.

Nhưng sau đó, người anh của A về nước và đòi lại miếng đất, bảo miếng đất là di sản của cha mẹ để lại, nên về nguyên tắc thì A và người anh là đồng sở hữu. Riêng đối với căn nhà, đó là do A tự bỏ tiền ra xây, thuộc quyền sở hữu của A.

Như vậy, hợp đồng bán bán nhà có hiệu lực, nhưng hợp đồng chuyển nhượng QSDD sẽ bị hủy (do chưa chuyển quyền nên xem như hợp đồng không có hiệu lực). Nhưng giờ B đã là chủ sở hữu nhà mất rồi.

Tương tự, trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, Luật nhà ở quy định một số trường hợp họ được sở hữu nhà ở, thế họ sở hữu nhà ở, còn miếng đất thì sao? QSDD thuộc về ai? Sổ đỏ ghi tên ai?

Mong được mọi người giúp đỡ

Xin cám ơn bạn hungmaisa đã bỏ thời gian ra giải đáp thắc mắc của mình. Liệu bạn có thể nói rõ hơn một chút về trường hợp người VN định cư ở nước ngoài được không? Tại vì mình thấy trong luật Đất đai không có điều nào trực tiếp quy định rằng người VN định cư nước ngoài sẽ được sở hữu QSDD hết cả, các quy định về cấp GCN cũng không có luôn (trong trường hợp đất ở); phải chăng mình đã bỏ sót ở đâu chăng.

Xin chân thành cám ơn

@anh hungmaiusa

Điều 11 Luật nhà ở đã bị bãi bỏ bởi k7 Điều 5 Luật SĐBS các luật liên quan đến ĐT-XDCB 2009 rồi nhé anh.

Tại k2 Điều 45 NĐ 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2005 có quy định

Điều 45. Quy định về việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quy định tại Nghị định này để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho chủ sở hữu. Những trường hợp nhà ở không đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trích dẫn đến k1 Điều 44 NĐ 88/2009/NĐ-CP hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản gắn liền với đất có quy định về việc nhà ở và các tài sản khác được cấp chứng nhận quyền sở hữu, cụ thể

Điều 4. Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu

1. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. 

Như vậy để được cấp giấy chứng nhận quyền  sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất thì bắt buộc thửa đất phải thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(Các TH Điều 49 Luật đất đai ). Sở dĩ gọi như vậy là vì trước ngày 01/08/2009 khi mà văn bản luật SĐBS các luật liên quan đến ĐT-XDCB chưa có hiệu lực thì vẫn còn khái niệm '' giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở'' nhưng sau thời điểm 2009 cụm từ ''giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở'' đã được thay thế bằng '' Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Đồng thời thì các quy định về việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gằn liền với đất cũng có khác.Theo đó thay vì cấp nhiều loại giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp một loại giấy tờ và để được cấp giấy chứng nhận trên thì phải thỏa mãn cả yêu cầu về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Thân ái

Chào bạn.

Bản chất là như vậy nhưng họ nhập 2 giấy thành 1 giấy và trong 1 giấy chia làm 2 phần nhà và đất riêng.