Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ 01/01/2025 quy định chủ đầu tư kinh doanh BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc của khách hàng trong trường hợp nào?
(1) Chủ đầu tư kinh doanh BĐS thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào?
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hết hiệu lực từ ngày 01/01/2025 chưa có quy định nào điều chỉnh việc đến việc đặt cọc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Hầu hết các hợp đồng đặt cọc trong việc mua, thuê mua bất động sản đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên dựa trên quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, không có quy định ràng buộc số tiền đặt cọc tối đa là bao nhiêu, hay chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nào.
Nhận thấy được điểm còn thiếu sót đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 đã thêm quy định điều chỉnh về việc thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Theo đó, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định như sau:
“Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”
Căn cứ quy định trên, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
Và để minh bạch trong tỉ lệ tiền đặt cọc, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản thể hiện rõ giá bán, giá cho thuê mua bất động sản là bao nhiêu, từ đó làm căn cứ để xác định việc thu tiền đặt cọc của chủ đầu tư có hợp pháp hay không.
(2) Bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là gì?
Trước khi thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải đảm bảo nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh.
Căn cứ tại các quy định ở Điều 5 và Điều 12 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, khoản 1 Điều 13 Luật nhà ở 2023 (cũng có hiệu lực từ 01/01/2025) thì nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công dưới đây:
+ Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về nhà ở nhưng chưa bố trí tái định cư;
+ Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật không thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản này.
- Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023
Tất cả các bất động sản kể trên là bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng đối với các bất động sản này, số tiền đặt cọc được phép thu tối đa 5% dựa trên giá bán, giá cho thuê mua bất động sản.
Khi thực hiện thu tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải làm thành văn bản hợp đồng đặt cọc, trong đó phải ghi rõ giá tiền bán, cho thuê mua bất động sản trong hợp đồng.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.
