Thuê mặt bằng để kinh doanh nhưng vẫn chưa sử dụng hết nên cho người quen thuê lại một góc nhỏ để bán cà phê thì có cần chủ nhà đồng ý không? Người thuê có được tu sửa mặt bằng cho phù hợp công việc kinh doanh không?
(1) Cho thuê lại một góc nhỏ của mặt bằng đang thuê có cần chủ nhà đồng ý không?
Theo quy định tại Điều 472 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Bên cạnh đó, Điều 475 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Như vậy, việc cho thuê lại đối với mặt bằng đang thuê theo quy định pháp luật thì phải mặc nhiên được chủ nhà đồng ý, trừ khi trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê được phép cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ mặt bằng.
Việc cho thuê một phần (một góc nhỏ) không phải là căn cứ cho việc cho thuê lại mặt bằng là hợp pháp, do đó, tuy hợp đồng cho thuê mặt bằng không cấm việc cho thuê lại thì cũng không đồng nghĩa với việc bên thuê có quyền cho thuê lại, bên thuê mặt bằng phải trao đổi với chủ nhà và được chủ nhà đồng ý thì mới được cho thuê lại.
Trường hợp chủ nhà không đồng ý cho thuê lại thì bên thuê không được phép cho thuê lại mặt bằng, nếu đã cho thuê từ trước thì phải chấm dứt ngay việc cho thuê lại đó.
Nếu bên thuê mặt bằng vẫn tiếp tục cho thuê (cố tình vi phạm) thì bên cho thuê mặt bằng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng đối với hành vi tự ý cho thuê lại mặt bằng đang thuê mà không được sự đồng ý của chủ nhà.
(2) Bên thuê có quyền tu sửa lại mặt bằng để phù hợp công việc kinh doanh không?
Liên quan đến vấn đề này, tại Điều 479 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định như sau:
- Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
- Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Bên cạnh đó, Điều 477 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định:
- Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
- Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
+ Sửa chữa tài sản;
+ Giảm giá thuê;
+ Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
- Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Căn cứ theo các quy định trên, bên thuê có quyền tu sửa mặt bằng để phù hợp với công việc kinh doanh, với điều kiện phải có sự đồng ý của bên cho thuê.
Trong trường hợp mặt bằng cho thuê bị hư hỏng, giảm sút giá trị mà không do lỗi của bên thuê và bên thuê cũng không biết về việc này khi giao kết hợp đồng thuê mặt bằng thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hoặc giảm tiền thuê nhà có quyền tự sửa chữa và yêu cầu bồi thường chi phí.
Trường hợp đã thông báo về việc mặt bằng có hư hỏng nhưng chủ nhà không sửa chữa hoặc không sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền sửa chữa và yêu cầu bên thuê trả lại chi phí sửa chữa, tuy nhiên việc sửa chữa và chi phí sửa chữa đó phải được báo cho chủ nhà trước khi tiến hành sửa chữa.
