Căn hộ chung cư – Hỏi đáp vấn đề pháp lý liên quan

Năm 2016, bất động sản được dự đoán sẽ thành cơ sốt mới; do đó, mình tổng hợp lại một số thắc mắc của các thành viên và câu trả lời để mọi người cùng tiện theo dõi, năm bắt thông tin và thảo luận.

1. Trường hợp Diện tích căn hộ trong hợp đồng nhỏ hơn diện tích thực tế

Hỏi:

Em có đặt cọc 20 triệu mua một căn hộ có diện tích 59.33m2 (DTCH), trong vòng 10 ngày sau khi đặt cọc cần phải đóng 20% HĐ với chủ đầu tư (CĐT) nếu không sẽ mất cọc (điều khoản ghi trong giấy cọc nếu bên mua không mua hoặc bên bán không bán đúng sản phẩm thì bị mất cọc). Tuy nhiên khi em xem chi tiết lại kích thước bản vẽ mặt bằng căn hộ và tính diện tích căn hộ lại thì thấy CĐT đã tính sai (tính phủ bì tường bao ngoài và tim tường chung giữa các căn hộ) thực tế chỉ khoảng 56m2. Em có yêu cầu CĐT điều chỉnh lại HĐ lại theo diện tích này thì CĐT không chịu và nói em sẽ mất cọc nếu không ký HĐ.

Trong HĐ mẫu trước khi em đóng tiền cọc thì phần tính diện tích ghi nguyên văn như sau:

“Diện Tích sàn Căn Hộ” là phần diện tích được xác định theo nguyên tắc tính từ tim tường đối với tường chung với căn hộ khác và tường bao mép ngoài của căn hộ, bao gồm: diện tích sàn bên trong căn hộ, diện tích phần thềm riêng trước cửa vào căn hộ, ban công, lôgia (nếu có). Diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích mặt bằng khung cột, hệ thống kỹ thuật bên trong căn hộ và gờ để máy lạnh được tính phủ bì.

Định nghĩa Diện Tích Căn Hộ này được dùng để tính toán giá trị hợp đồng được nêu tại Điều 3 của Hợp đồng này "

Với cách ghi này em hiểu trước đó là tính DTCH theo tim tường chung và tim tường bao. Điều này căn cứ theo thông tư số 16/2010/TT-BXD.

Vậy nếu em khởi kiện CĐT ra Tòa thì với những bằng chứng như trên em có được lấy lại số cọc trên hay không? Và án phí bên CĐT sẽ phải trả nếu họ thua phải không?

Trả lời:

Vấn đề được luật sư Đào Thị Liên công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn như sau: 

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã ký hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ có diện tích 59,33 m2 nhưng khi bạn kiểm tra lại bản vẽ và tính toán thì thấy căn hộ bạn đặt mua có thể bị thiếu. Bạn đã liên hệ với chủ đầu tư yêu cầu điều chỉnh lại nhưng không được chấp thuận.

Trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu Chủ đầu tư tuân thủ hợp đồng đặt cọc, phải ký hợp đồng chuyển nhượng cho bạn căn hộ có diện tích  59,33 m2 như trong giấy tờ đặt cọc đã cam kết. Nếu chủ đầu tư không có đủ diện tích căn hộ để chuyển nhượng cho bạn, bạn có quyền phạt cọc với chủ đầu tư vì đã vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về mức phạt cọc, bạn được quyền đòi lại số tiền đặt cọc và phạt bên vi phạm số tiền bằng với số tiền bạn đã đặt cọc. Án phí tòa án bên nào thua bên đó phải chịu.

- Luật sư Đào Thị Liên -

Hỏi:

Nếu ra tòa họ đồng ý sửa lại diện tích đó nhưng trong hợp đồng có 1 điều khoản như sau:

"Hai Bên hiểu và đồng ý rằng, sự khác biệt (nếu có) giữa diện tích thực tế so với Diện tích căn hộ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu trên GCNQSHCH, sẽ không làm phát sinh tăng hoặc giảm diện tích Căn Hộ theo Hợp Đồng này. Các bên cam kết không khiếu nại khi diện tích thực tế khác so với diện tích được ghi nhận trên GCNQSHCH"

Vì theo em mới được biết thì có thể khi cơ quan cấp GCNQSHCH họ có thể tính diện tích được cấp chỉ theo thông thủy, nghĩa là thưc tế diện tích chỉ còn lại là 53m2 thôi. Đây cũng là lí do vì sao thông tư 16 của BXD đang mâu thuẫn với nghị định 71 của CP.

Vậy khi đó em có quyền đòi họ bỏ điều khoản trên rồi mới ký hợp đồng hay không?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện nay, diện tích căn hộ chung cư được hai bên xác định theo 1 trong 2 nguyên tắc: diện tích thông thủy hoặc diện tích tính từ tim tường, nội dung này không có gì mâu thuẫn giữa nghị định 71/2010/NĐ - CP và Thông tư 16/2009/TT-BXD.

Điều em quan tâm và như thư trước chị đã tư vấn, trong hợp đồng đặt cọc xác định bên bán phải bán cho em căn hộ có diện tích như vậy thì Bên Bán có nghĩa vụ thực hiện việc ký hợp đồng và chuyển nhượng cho em căn hộ có diện tích đã được hai bên xác định trong hợp đồng đặt cọc. Nếu không thực hiện việc đó, bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ cho em nhưng lại quy định rằng diện tích căn hộ có thể thay đổi mà không nêu rõ việc thay đổi là do sự khác biệt về 2 cách tính (ví dụ: hai bên xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính phần diện tích thông thủy nhưng cơ quan cấp sổ có thể xác định diện tích căn hộ theo nguyên tắc tính từ tim tường) thì có thể gây bất lợi cho em.

Em cần chú ý thực tế hiện nay khi mua bán căn hộ chung cư, nhiều người nghĩ mình được ở đối với phần diện tích nào chỉ thì tính phần đó thôi để quy ra giá mua căn hộ (diện tích thông thủy) nhưng đúng ra diện tích căn hộ nên được xác định từ tim tường để khi có tranh chấp, ví dụ chủ căn hộ liền kề tác động vào tường gây thiệt hại thì mình có quyền yêu cầu bồi thường. Nếu hợp đồng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ công nhận cho mình sở hữu phần diện tích thông thủy thì phần tường thiệt hại mình sẽ rất khó để yêu cầu người gây thiệt hại phải bồi thường trong khi những thiệt hại từ việc này lại ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người sở hữu căn hộ.

Như thông lệ hiện tại, cơ quan cấp sổ sẽ căn cứ hợp đồng, căn cứ hồ sơ chủ đầu tư cung cấp (bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công) là các loại văn bản quan trọng để xác định diện tích cho chủ sở hữu và cấp sổ. Ngay cả khi chủ đầu tư đưa cách tính diện tích thông thủy trong hợp đồng em cũng nên yêu cầu chủ đầu từ tính diện tích căn hộ từ tim tường và thống nhất cách tính này trong các hồ sơ liên quan để cơ quan cấp sổ căn cứ vào đó cấp sổ cho em với cả phần tường căn hộ.

Về nguyên tắc, hợp đồng sẽ được hai bên đàm phán một cách dân chủ, nhưng thực tế hợp đồng thường theo ý chí của bên chủ đầu tư soạn thảo, em cứ đề xuất được điều chỉnh các nội dung hợp đồng sao cho đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, gặp khó khăn, vướng mắc gì em có điện thoại chị sẽ hộ trợ tư vấn tiếp.

- Luật sư Đào Thị Liên -
 

3. Trường hợp Thế chấp căn hộ:

Hỏi:

Tôi đang chuẩn bị mua một căn hộ chủ đầu tư xây dựng sắp hoàn thành (tại Tp. HCM). Do thiếu tiền tôi dự kiến sẽ vay ngân hàng và thế chấp bằng căn hộ đó luôn. Nhưng tôi được biết hiện dự án đó đang thế chấp ở ngân hàng, cán bộ ngân hàng nói căn hộ của tôi mua không đủ điều kiện thế chấp theo quy định nhà ở hình thành trong tương lai. Khi tôi tiếp xúc các ngân hàng khác và xem lại luật thì được tư vấn là vẫn thế chấp được nhưng thế chấp bằng quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán.

Như vậy cho tôi hỏi, việc chủ đầu tư làm như vậy có sai quy định không? việc tôi mua và thế chấp có rủi ro gì không? ngân hàng làm như vậy có chính xác không?

Trả lời:

Thứ nhất, về việc chủ đầu tư thế chấp dự án nhà ở, theo điều 147, Luật nhà ở 2014 quy định:

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó;

- Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý;

- Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Do đó việc chủ đầu tư của bạn thế chấp là không sai, và bạn không thể thế chấp theo quy định nhà ở hình thành trong tương lai như ngân hàng đã tư vấn.

Thứ hai, Giao dịch mua nhà của bạn có khả năng bị vô hiệu do bất động sản không đủ điều kiện để được chuyển nhượng. Ngoài ra, khi mà chủ đầu tư chưa giải chấp thì ngôi nhà của bạn chưa thể được cấp chủ quyền hoặc nếu chủ đầu tư bị phá sản thì ngôi nhà đó xem như là của ngân hàng.

Theo quan điểm của tôi thì trong trường hợp này bạn không nên mua căn nhà này khi mà phía ngân hàng chưa có văn bản cam kết sẽ giải chấp để cấp chủ quyền nhà sau khi bạn thanh toán đầy đủ.

- Thành viên Dân luật – 

Tôi có một việc nhờ các Luật Sư tư vấn.

Tôi mới mua chung cư diện tích thông thủy là 40m2 nhưng khi đo thực tế chỉ được 34m2. Tôi đã ký giấy bàn giao nhà với diện tích theo như hợp đồng là 40m2.

Vậy tôi có thể đòi lại tiền diện tích thiếu hụt đó không?

Xin hỏi Luật Sư có mẫu đơn khiếu nại không?

Xin chân thành cảm ơn.