Chào bạn, về câu hỏi của bạn: "Tôi có bán một mảnh đất tại Quỳnh Lưu, Nho Quan, Ninh BÌnh, tói nay đã ba tháng tôi nộp hồ sơ cho các cấp rồi mà chưa chuyển nhượng được, luật sư cho tôi hỏi: Để làm được thủ tục chuyển đổi cho người mua tôi cần làm gì(trừ các thủ tục như: nộp hồ sơ các loại....)". Vì chưa rõ ràng cụ thể nên tôi chỉ có thể trả lời bạn về việc sang tên quyền sử dụng đất như sau:
1. Về hợp đồng mua bán, theo quy định của luật đất đai, luật công chứng hiện hành thì mọi trường hợp mua, bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,... bất động sản đều phải được lập thành hợp đồng và phải được công chứng.
Vậy tôi chỉ được biết là cách đây 03 tháng, bạn có nộp hồ sơ sang tên chứ cụ thể không biết việc mua bán diễn ra từ khi nào, có giao kết bằng hợp đồng đồng được công chứng không?
2. Về việc nộp hồ sơ, theo quy định của pháp luật, sau khi các bên ký kết hợp đồng công chứng sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận 01 cửa của UBND cấp quận, huyện. Nếu hồ sơ đầy đủ, cán bộ thụ lý sẽ viết giấy hẹn ngày trả kết quả rõ ràng.
- Lần trả kết quả đầu tiên sẽ là thông báo thuế và lệ phí các bên phải nộp. Sau khi các bên hoàn tất và mang kết quả trả lại tại bộ phận 01 cửa, cán bộ thụ lý sẽ lại viết giấy hẹn trả kết quả.
- Lần trả kết quả thứ hai là trả sổ cho bên nhận sang tên. Thông thường bên đó sẽ phải nộp một khoản lệ phí gọi là thẩm định và cấp sổ.
3. Về thời gian làm việc, như bạn nói là từ khi nộp hồ sơ đã 03 tháng mà chưa có kết quả là vượt quá quy định về thời gian, cụ thể như sau:
Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau: “4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
1.a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;…”
Tại khoản 6 Điều này quy định: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Như vậy, căn cứ theo Điều 95, luật Đất đai 2013 thì thời hạn “sang tên sổ đỏ” sẽ là không quá 30 ngày làm việc.
Bạn muốn biết về "thủ tục chuyển đổi cho người mua", chúng tôi chia sẻ với bạn như sau:
Thẩm quyền giải quyết: UBND Quận/huyện nơi có nhà đất
Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình
Cách thức và thời gian thực hiện:
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng
(Chú ý: Trong thời hạn 10 – 30 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước)
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 15 ngày
Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ kê khai sang tên sổ đỏ
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
– Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc)
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
Thời hạn sang tên: 15 – 30 ngày
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ
Nộp phí và lệ phí sang tên sổ đỏ sẽ có hóa đơn chứng từ rõ ràng nhưng đôi khi cơ quan thuế sẽ tính thuế sai, chồng chéo 2 lần…. Bạn nên nhờ người có hiểu biết về pháp luật tư vấn để tránh đóng thừa tiền. Từng quận, huyện sẽ có thời gian làm thủ tục sang tên và phiếu hẹn thời gian trả hồ sơ hành chính khác nhau lên có đôi chút sai lệch về thời gian mong các bạn thông cảm.
