Có nhiều nguyên nhân khiến diện tích đất trên thực tế khác với diện tích đất khi trên sổ đỏ khiến cho người dân không biết phải làm thế nào. DanLuat xin được gửi đến mọi người một số cách xử lý cụ thể trong bài viết dưới đây.
Cách xử lý khi diện tích đất thực tế khác với đất trên sổ đỏ - Minh họa
1. Trường hợp khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ nhưng không làm thay đổi ranh giới đất
Căn cứ theo khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định : Khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ nhưng không làm thay đổi danh giới đất và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”
Theo quy định trên, nếu diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ, không có tranh chấp thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế do không phải thay đổi ranh giới thửa đất.
Thủ tục đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp (1)
Theo quy định tại khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, người dân có quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi diện tích đất trong thực tế khác với diện tích đất ghi trong Sổ đỏ.
Trình tự, thủ tục như sau:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chuẩn bị 1 bộ hồ sơ (Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 10/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Đem hồ sơ nộp tại một trong các đơn vị sau (Căn cứ khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):
- UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Bộ phận một cửa cấp huyện
- Nơi chưa có bộ phận một cửa, thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu Văn phòng đăng ký đất đai chưa thành lập.
Đơn vị có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chậm nhất 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
2. Trường hợp diện tích đất trên thực tế khác với diện tích đất trên sổ đỏ và làm thay đổi ranh giới đất.
Trường hợp 1: Trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ
Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013
“Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Theo đó, đối với trường hợp diện tích đất trên thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được câp giấy chứng nhận mới cho cả phần diện tích đất tăng thêm. (Tức dựa trên nguyên tắc cấp giấy chứng nhận theo diện tích thực tế)
Nếu không vi phạm pháp luật đất đai thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nếu vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014 thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (trong đó việc “sử dụng đất ổn định được xác định theo căn cứ tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Trường hợp 2: Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ
Đối với trường hợp này, cần phải xem xét nguyên nhân dẫn đến sự sai lệch diện tích giữa giấy tờ và thực tế để đưa ra hướng giải quyết cụ thể:
Nguyên nhân 1: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính diện tích đất như (1)
Nguyên nhân 2: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ do sự lấn chiếm đất của các hộ liền kề.
Đây là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, nên các bên giải quyết như sau:
Bước 1: Tự thương lương với nhau
Bước 2: Nếu không thương lượng được thì gửi đơn khiếu nại đến UBND xã nơi có đất để được hòa giải (đây là thủ tục bắt buộc)
Bước 3: Trường hợp hòa giải không thành, chủ đất gửi đơn kiện cho Tòa án nhân dân nơi có thẩm quyền để giải quyết (Căn cứ theo Điều 203 Luật đất đai 2013).
Lưu ý: đây là trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các giấy tờ liên quan quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013.
Riêng trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà không có Sổ đỏ thì mọi người tham khảo cách giải quyết tại bài viết liên quan:
>>> Không có sổ đỏ, tranh chấp đất phải giải quyết thế nào?
3. Yêu cầu người bán đất bồi thường phần tiền đất chênh lệch nếu có thỏa thuận
Nếu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát hiện kích thước đất (chiều dài các cạnh của thửa đất) nhỏ hơn so với kích thước ghi trên sổ đỏ thì có quyền yêu cầu người bán đất trả lại phần tiền tương ứng với diện tích đất bị thiếu
Căn cứ theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Theo đó, bên mua chỉ có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thỏa thuận việc trả lại tiền
Trên đây là hướng xử lý khi diện tích đất trên thực tế khác với diện tích đất ghi trên Sổ đỏ. Nếu có thắc mắc gì, mời mọi người bình luận xuống bên dưới để cùng đóng góp, chia sẻ. Xin trân trọng cảm ơn.
Cập nhật bởi lamlinh_2507 ngày 10/12/2021 07:46:27 SA
