Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
+ Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
+ Hợp đồng thuê nhà ở;
+ Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
+ Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
+ Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
+ Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
+ Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
+ Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
+ Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
+ Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
- Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
+ Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
+ Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
+ Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
+ Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
- Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
2. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên;
+ Các thông tin về bất động sản;
+ Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Phương thức và thời hạn thanh toán;
+ Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
+ Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
+ Bảo hành;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
+ Phạt vi phạm hợp đồng;
+ Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên;
+ Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Phương thức và thời hạn thanh toán;
+ Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
+ Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
+ Phạt vi phạm hợp đồng;
+ Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
+ Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên;
+ Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
+ Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
+ Giá chuyển nhượng;
+ Phương thức và thời hạn thanh toán;
+ Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
+Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
+ Phạt vi phạm hợp đồng;
+ Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên;
+ Đối tượng và nội dung dịch vụ;
+ Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
+ Thời hạn thực hiện dịch vụ;
+ Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
+ Phương thức và thời hạn thanh toán;
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Trên đây là một số quy định về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản và nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2023
