Các giấy chứng nhận chỉ khác nhau “tên” gọi
Bà Hoàng Thị V. (Lương Sơn, Hòa Bình) dự tính mua một căn nhà 45 m2 trên diện tích đất 90 m2 tại xã L., nhưng xem giấy tờ nhà, đất thì thấy bên chuyển nhượng không có “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất”, mà chỉ có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ghi nhận có căn nhà. Vì thế, bà V. không được yên tâm lắm.
Bà V. hỏi:
Nếu tôi quyết định mua thì liệu có gặp trở ngại gì về “sở hữu nhà” không? Việc chuyển quyền sở hữu nhà và đất từ bên chuyển nhượng sang tôi được tính từ thời điểm nào? Có người nói quyền sở hữu đối với nhà và đất được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Bộ Luật Dân sự: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Đúng thế không?
Theo ý kiến của tôi:
1. Đất đai, nhà ở đều là bất động sản, nhưng theo pháp luật Việt Nam, đối với bất động sản là “nhà ở”, người chủ của nó có quyền “sở hữu”; nhưng với bất động sản là “đất đai”, người chủ của nó chỉ có quyền “sử dụng”. Để chuẩn xác, người nhận chuyển nhượng nên đặt lại câu hỏi rằng mình được xác lập “quyền sở hữu” nhà và “quyền sử dụng đất” từ thời điểm nào?
Về vấn đề này, pháp luật chuyên ngành có “quy định khác” so với khoản 1 Điều 168 Bộ Luật Dân sự. Đối với nhà ở, khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua nhà ở “kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Luật Nhà ở còn quy định: Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan thì “áp dụng quy định của Luật này” (khoản 1, Điều 3).
Đối với đất đai, Bộ luật Dân sự quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” (Điều 692).
2. Người nhận chuyển nhượng nhà, đất thấy “không yên tâm lắm” về việc người chuyển nhượng chỉ có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mà không có “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất”, cũng không có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” hiện đang được cơ quan tài nguyên môi trường cấp cho người dân:
Thực ra, đây chỉ là những cái “tên” gọi khác nhau đối với loại chứng thư pháp lý về nhà, đất; chúng đều có giá trị pháp lý như nhau. Mặt khác, trên diện tích đất 90 m2 đất, có căn nhà 45 m2 đã được ghi trong “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là “tên” gọi mới so với các loại giấy trước đó; giấy này áp dụng cấp chung trong cả nước từ ngày 1/8/2009 theo quy định của “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản”. Luật này cũng quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cấp trước ngày 1/8/2009 “vẫn có giá trị pháp lý” mà không nhất thiết phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã có ghi nhận về nhà ở” thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Luật gia, nhà báo Nguyễn Chấn
Vui lòng ghi rõ nguồn bài viết
Cập nhật bởi ntdieu ngày 08/08/2014 11:18:01 CH
Vui lòng ghi rõ nguồn bài viết
