Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
1. Các giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ cập nhật mới nhất
Theo quy định tại khoản 2 của Điều 118 trong Luật Nhà ở năm 2014, đã được công bố, chúng ta có thể thấy rõ ràng rằng không bắt buộc việc phải có Giấy chứng nhận trong các giao dịch liên quan đến nhà ở trong các trường hợp sau đây:
• Giao dịch mua bán hoặc thế chấp nhà ở mà chưa hình thành trong tương lai.
• Tổ chức thực hiện việc tặng nhà với tình nghĩa hay tình thương.
• Giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước, mua bán hoặc thuê mua nhà ở trong khuôn khổ dự án nhà ở xã hội, nhà ở dành cho tái định cư mà không nằm trong sở hữu của nhà nước, hoặc bán nhà ở như quy định tại khoản 4 của Điều 62 trong Luật Nhà ở năm 2014.
• Cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở.
• Nhận thừa kế nhà ở.
• Chuyển nhượng các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
2. Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch với trường hợp không bắt buộc phải có sổ đỏ
- Theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, một số giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia vào các giao dịch nhà ở được quy định như sau:
- Trong trường hợp giao dịch liên quan đến thế chấp nhà ở chưa hình thành trong tương lai, thì cần phải có các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 của Điều 148 trong Luật Nhà ở năm 2014. Đối với giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, yêu cầu giấy tờ phải tuân theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và điểm b của khoản 2 của Điều 19 trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
- Trường hợp tổ chức tặng nhà ở với tình nghĩa hoặc tình thương, thì cần phải có giấy tờ chứng minh việc xây dựng nhà ở của bên tặng cho.
- Đối với việc cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước, cần tuân theo quy định tại Điều 60 trong Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Trong trường hợp mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước, giấy tờ cần phải tuân theo quy định tại Điều 69 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
- Khi giao dịch liên quan đến mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội, bao gồm cả trường hợp hộ gia đình và cá nhân thuộc diện tái định cư mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, cần phải có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo quy định tại Điều 63 của Luật Nhà ở năm 2014.
- Đối với việc mua bán nhà ở được xây dựng để phục vụ tái định cư, cần phải có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, giấy tờ phê duyệt dự án từ cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ dự án đã được phê duyệt, cùng với Giấy phép xây dựng (nếu cần) và giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng và đưa nhà ở vào sử dụng, theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư, cần phải có hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng đặt hàng mua nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Kèm theo đó, cần có hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Nếu nhà ở đã hoàn thành, cần có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng, và nếu nhà ở hình thành trong tương lai, cần phải có biên bản nghiệm thu phần móng nhà ở, theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Khi giao dịch mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 4 của Điều 62 trong Luật Nhà ở năm 2014, cần phải có hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, phải kèm theo biên bản bàn giao nhà ở và giấy tờ chứng minh đã thanh toán đầy đủ tiền mua hoặc thuê mua nhà ở cho chủ đầu tư.
- Đối với trường hợp thừa kế nhà ở, giấy tờ cần phải tuân theo các quy định sau đây:
• Nếu nhà ở thuộc diện được tặng cho, cần có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho đã được lập hợp pháp, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có).
• Nếu nhà ở thuộc diện mua, thuê mua, cần có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua.
• Nếu nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới, cần phải có Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp cần phải có Giấy phép xây dựng), và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế.
• Nếu nhà ở thừa kế dưới quyết định của Tòa án nhân dân, cần phải có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật.
Khi giao dịch cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu của nhà nước), bên cho thuê, cho mượn, cho người khác ở nhờ, hoặc ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, nếu mua hoặc thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư. Nếu là đầu tư xây dựng nhà ở, cần phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.
