Cá nhân môi giới bất động sản có phải đóng thuế?

Thuế đối với hoạt động môi giới bất động sản - Ảnh minh họa

Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản kèm theo nghĩa vụ đóng thuế của bên bán, bên mua đã không còn xa lạ với người dân, tuy nhiên, “cò đất” (người môi giới) có phải đóng thuế gì không?

Quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

Thứ nhất, hoạt động của cá nhân môi giới Bất động sản được quy định tại Chương IV Luật kinh doanh BĐS 2014, cụ thể, điều kiện kinh doanh của dịch vụ này đối với cá nhân như sau:

‘Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

…

2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

…”

Như vậy hai điều kiện pháp định để cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế. Bên cạnh đó nghĩa vụ về thuế của người kinh doanh dịch vụ này cũng được quy định nghĩa vụ nộp thuế theo Khoản 6 Điều 67 Luật này.

Nghĩa vụ thuế của người môi giới bất động sản ra sao?

Điểm a.1 Khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC Của Bộ Tài chính quy định về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân quy định:

“a) Doanh thu tính thuế

a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ.”

Như vậy có thể xác định khoản hoa hồng nhận được của của người môi giới bất động sản là doanh thu phải tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Tỷ lệ tính thuế trên doanh thu được quy định tại Điểm b.1 Điều này như sau:

b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

b.1) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với từng lĩnh vực ngành nghề như sau:

- Phân phối, cung cấp hàng hóa: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 1%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 0,5%.

- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.

- Sản xuất, vận tải, dịch vụ có gắn với hàng hóa, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 3%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 1,5%.

- Hoạt động kinh doanh khác: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 2%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 1%.

Chiếu theo quy định trên, việc kinh doanh dịch vụ bất động sản là “hoạt động kinh doanh khác” và phải nộp 2% doanh thu đối với thuế GTGT, 1% Doanh thu đối với thuế TNCN.

Tại Điểm đ Khoản 2 Điều 33 Luật Quản lý thuế 2019 quy định thời hạn đăng ký thuế TNCN như sau:

“2. Người nộp thuế đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế thì thời hạn đăng ký thuế là 10 ngày làm việc kể từ ngày sau đây:

…

đ) Phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân”

Như vậy sau 10 ngày kể từ khi phát sinh thuế, người có thu nhập phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký thuế.

Thực tế có như luật định?

Giống như tất cả các giao dịch dân sự khác, môi giới bất động sản bắt nguồn từ thỏa thuận của các bên, hơn nữa những thỏa thuận này thực tế chỉ có thể bị quản lý bởi pháp luật khi có xảy ra tranh chấp, kiện tụng.

Mặt khác, những nghĩa vụ tài chính của bên bán và bên mua sẽ là những nghĩa vụ phải trực tiếp làm việc tại cơ quan Nhà nước, còn hoa hồng trong giao dịch môi giới được thanh toán trực tiếp cho người làm dịch vụ, vì vậy việc họ có đóng thuế hay không là vô cùng khó trong công tác quản lý.

Xử phạt còn nhẹ

Hiện tại cho dù có bị xử phạt về hành vi không kê khai, nộp thuế phát sinh từ dịch vụ môi giới hình thức xử phạt vẫn còn nhẹ.

Quy định tại Khoản 3 Điều 5 Văn bản hợp nhất 16/VBHN-BTC Quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế như sau:

“3. Phạt tiền từ 800.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Nộp hồ sơ đăng ký thuế hoặc thông báo thay đổi thông tin trong hồ sơ đăng ký thuế quá thời hạn quy định trên 30 ngày;

b) Không thông báo thay đổi thông tin trong hồ sơ đăng ký thuế;

c) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.”

Có thế thấy cho dù khoản tiền môi giới là bao nhiêu, mức xử phạt chỉ cao nhất là 2.000.000 đồng, được biết kể từ 02/12/2020, mức phạt mới dành cho hành vi này được quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 10 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, theo đó:

“3. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với hành vi đăng ký thuế; thông báo tiếp tục kinh doanh trước thời hạn đã thông báo quá thời hạn quy định từ 31 đến 90 ngày.

4. Phạt tiền từ 6.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Đăng ký thuế; thông báo tiếp tục hoạt động kinh doanh trước thời hạn đã thông báo quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên

…”

Như vậy, thực tế người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, tuy nhiên việc quản lý thuế đối với hoạt động này này là tương đối khó khăn và mức phạt vi phạm vẫn chưa thực sự đủ tính răn đe.

Trường hợp cá nhân phát sinh thu nhập thì có nghĩa vụ phải đóng thuế theo quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, đối với ngành nghề môi giới bất động sản do đặc thù tính chất công việc, nên việc quản lý những trường hợp không kê khai hiện nay là rất khó. Mặc dù có quy định xử phạt, nhưng đã xử phạt trên thực tế là không nhiều.