Bán đất không được, không có tiền trả lại tiền đã nhận làm thế nào

Chào bạn!

Theo quy định tại Điều 422 BLDS 2005:

Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm 

1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.

Đồng thời theo khoản 5 Điều 474 #5c7996;">BLDS 2005:
Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ.
Nhưng qua những thông tin bạn cung cấp thì giữ bạn và bên mua chưa thiết lập quan hệ vay mượn mà chỉ có quan hệ mua bán. Cho nên bạn bị phạt vi theo thỏa thuận là 18%/năm như thỏa thuận chứ không phải theo lãi suất chậm trả.
- Vấn đề thứ hai:Tòa hoàn toàn có quyền quyết định giao lô đất cho bên kia nếu họ có yêu cầu. Nhưng giá đất bây giờ lên cao, bạn nên yêu cầu tòa cho bán tài sản, rất có khả năng sau khi bán, trả tiền gốc+ phạt cho bên kia, bạn vẫn còn dư tiền đó.
- Nếu bên kia được Tòa xử cho lô đất hoặc bạn bán cho người khác thì họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( theo bản án hoặc quyết định của Tòa).

Thân chào!!

Chào #0072bc;">tuanbui211988!

Theo thông tin mà #0072bc;">hahung278 đưa ra, thì giữa hai người có giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng sau đó không làm thủ tục tách thửa được do không đủ diện tích tối thiểu (cái này do UBND tỉnh quy định). Vì vậy hợp đồng không phát sinh hiệu lực.

Theo tôi hiểu thì xuất phát từ nguyên nhân đó, hai bên thống nhất coi như hahung278 nợ bên mua số tiền đã nhận, và thỏa thuận lãi suất là 18%/năm.
Vì vậy, việc bạn coi lãi suất 18% đó là thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng là không chính xác.

Vấn đề thứ hai thì chẳng biết bạn căn cứ vào đâu, chứ trường hợp này chẳng có Tòa án nào có quyền quyết định giao lô đất kia cho bên mua cả. Vì như đã nói ở trên, HĐ chuyển nhượng đó không có hiệu lực. Mặt khác, hai bên đã thỏa thuận bên chuyển nhượng trả lại tiền cho bên nhận chuyển nhượng chứ không thực hiện HĐ nữa. Đồng nghĩa với việc HĐ dân sự đã chấm dứt theo sự thỏa thuận của các bên.

Chào Văn Hưng!

Lạ thật, bạn có đến 2 tên đăng nhập khác nhau, thậm chí họ cũng khác nhau???
Việc chịu án phí (chứ không phải lệ phí) do hai bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì bên thua kiện phải chịu. Mà trong trường hợp này, nếu không thỏa thuận được thì bạn thua kiện là điều chắc chắn.

Việc bạn muốn có thêm thời gian để bán đất. Tòa án không có quyền quyết định. Mà nó hoàn toàn phụ thuộc vào bên kia có đồng ý hay không.

Bạn hãy nêu cụ thể thỏa thuận giữa bạn và người mua về số tiền bạn đã nhận là như thế nào (có phải chuyển thành hợp đồng vay không, thời hạn trả, lãi suất...) để diễn đàn có thể hỗ trợ chính xác cho bạn. Tốt nhất bạn nên post toàn văn văn bản thỏa thuận đó lên diễn đàn.

Trân trọng!

Chào bạn!

Nghĩa là hai bên vẫn có lập giấy tờ thỏa thuận như trên đấy chứ.

Vậy thì rõ ràng rồi. Mặc dù trong giấy thỏa thuận, hai bên không nói rõ việc chấm dứt HĐ chuyển nhượng QSD đất, không nói rõ việc vay mượn. Nhưng với nội dung như trên, thì thỏa thuận giữa hai bên đồng nghĩa với với việc hai bên thỏa thuận chấm dứt HĐ chuyển nhượng QSD đất, số tiền mà bạn đã nhận chuyển thành tiền nợ và tờ giấy thỏa thuận đó (kể cả không lập giấy tờ mà chỉ thỏa thuận miệng) chính là HĐ vay tài sản có kỳ hạn và có lãi.

Nếu bên kia khởi kiện mà hai bên không thỏa thuận được, thì theo thỏa thuận trên, Tòa án sẽ buộc bạn phải trả số tiền gốc cho bên kia.

Về lãi:
- Lãi suất từ ngày hai bên thỏa thuận đến ngày 30/12/2010 là lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước ban hành trong giai đoạn đó trên tổng số tiền gốc theo như hai bên đã thỏa thuận.

- Lãi suất từ ngày 31/12/2010 đến ngày xét xử sơ thẩm sẽ được Tòa án tính lại vì mức lãi 18%/năm mà hai bên thỏa thuận đã vi phạm Điều 476 BLDS (vượt quá 150% lãi suất cơ bản.

Hiện tại, lãi suất cơ bản được áp dụng theo Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010, có mức 9%/năm.
Như vậy, khoản lãi này bạn phải trả là 50tr x 13,5%/năm (9% x 150%) x thời gian từ ngày 31/12/2010 đến ngày xét xử sơ thẩm. Nếu tại thời điểm xét xử sơ thẩm có quyết định khác thay thế quyết định 2868 thì sẽ tính theo quyết định đó.

Giải pháp của bạn trong trường hợp bên kia khởi kiện:

- Tại Tòa án, bạn thừa nhận khoản nợ trên và cố gắng thỏa thuận với bên kia về thời hạn trả cũng như lãi suất trong các buổi hòa giải. Nếu bên kia chấp nhận thì Tòa án sẽ công nhận sự thỏa thuận đó. Lúc này, đến thời hạn Tòa án ghi nhận theo thỏa thuận của hai bên, bạn mới có nghĩa vụ phải thi hành quyết định của Tòa án => Bạn có đủ thời gian để bán đất trả nợ.

- Nếu bên kia không thỏa thuận được thì bạn đề nghị Tòa án giải quyết, khoản lãi tính theo quy định của pháp luật. Thời hạn giải quyết của tòa án tối đa là 7 tháng (tính đến ngày ra quyết định đưa vụ án ra xét xử). Từ ngày có quyết định này đến ngày mở phiên tòa tối đa là 1 tháng. Bản án có hiệu lực thi hành sau 1 tháng nếu không có kháng cáo kháng nghị. Nghĩa vụ thi hành bản án của bạn có từ khi bên kia có đơn yêu cầu thi hành án chứ bản án không ấn định ngày bạn phải trả nợ. Có thể trong thời gian này bạn đã bán được đất để trả nợ.

Trong cả hai trường hợp trên, nếu bạn vẫn không trả được nợ thì bên kia phải làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án buộc bạn phải trả nợ. Cơ quan thi hành án phải tiến hành xác minh điều kiện trả nợ của bạn. Và nếu bạn có điều kiện trả nợ thì cơ quan thi hành án sẽ yêu cầu bạn tự nguyện thi hành. Nếu bạn vẫn không tự nguyện thi hành được thì họ sẽ ra quyết định cưỡng chế tài sản của bạn bằng cách bán đấu giá lấy tiền trả cho bên kia, trừ chí phí thi hành án, phần còn thừa giao lại cho bạn. Thủ tục này cũng mất khá nhiều thời gian.

Nói chung, nếu bên kia khởi kiện ra Tòa án thì dù giải quyết bằng cách nào bạn cũng có đủ thời gian để bán đất trả nợ. Nhưng lưu ý với bạn là cần trả nợ sớm ngày nào tốt ngày đó. Vì kể từ thời điểm bạn có nghĩa vụ thi hành bản án, quyết định của Tòa án mà bạn không trả được thì còn phải chịu thêm lãi suất trên tổng số tiền bạn phải trả theo quyết định của Tòa án.

Trân trọng!