Nhà chung cư có mục đích kinh doanh?

Với vướng mắc trên, chúng tôi tư vấn cho bạn từng vấn đề bạn hỏi như sau:

1. Officetel là căn hộ được thiết kế theo kiểu hai – trong – một, là sự kết hợp giữa office (văn phòng) và hotel (khách sạn). Với mô hình này, các chủ đầu tư nhắm đến đối tượng khách hàng là các công ty nhỏ và vừa, doanh nghiệp nước ngoài mở văn phòng đại diện…

Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữa phần để ở và phần để kinh doanh thành những khu vực riêng biệt. Theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Điều này đồng nghĩa với việc Luật Nhà ở không có quy định một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng. Do vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì chủ đầu tư đã sử dụng nhà chung cư với mục đích hỗn nhợp (để kinh doanh và để ở) chứ không phải sử dụng căn hộ vào mục đích kinh doanh. Do đó, các căn hộ này không vi phạm Điều cấm của pháp luật như quy định tại Điều 6.11 Luật Nhà ở 2014:“11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ”.

2. Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

4. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

5. Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

3. Khoản 4 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“4. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.

Chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử đất trước khi cho thuê mua, bán, do vậy, chủ đầu tư có các quyền của người sử dụng đất (cho thuê mua, chuyển nhượng,….), theo đó chủ đầu tư có quyền được bán những căn hộ loại này.

Trong trường hợp chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho người mua (hay sang tên trên giấy chứng nhận QSDĐ).

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.

Như vậy, những căn hộ này có thời hạn sử dụng và tùy thuộc vào thời hạn của dự án.

4. Luật cư trú 2006, sửa đổi bổ sung 2013 quy định:

“Điều 19. Điều kiện đăng ký thường trú tại tỉnh

Công dân có chỗ ở hợp pháp ở tỉnh nào thì được đăng ký thường trú tại tỉnh đó. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.

Điều 20. Điều kiện đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương 

Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương: 

1. Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên; 

2. Được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: 

a) Vợ về ở với chồng; chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con; 

b) Người hết tuổi lao động, nghỉ hưu, nghỉ mất sức, nghỉ thôi việc về ở với anh, chị, em ruột; 

c) Người khuyết tật, mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ; 

d) Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc còn cha, mẹ nhưng cha, mẹ không có khả năng nuôi dưỡng về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ; 

đ) Người thành niên độc thân về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột; 

e) Ông bà nội, ngoại về ở với cháu ruột; 

3. Được điều động, tuyển dụng đến làm việc tại cơ quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước hoặc theo chế độ hợp đồng không xác định thời hạn và có chỗ ở hợp pháp; 

4. Trước đây đã đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương, nay trở về thành phố đó sinh sống tại chỗ ở hợp pháp của mình; 

5. Trường hợp quy định tại các khoản 1, 3 và 4 Điều này đăng ký thường trú vào chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân, tổ chức thì phải có đủ các điều kiện sau đây: 

a) Bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố; 

b) Có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về điều kiện diện tích bình quân; 

c) Được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản; 

6. Việc đăng ký thường trú vào nội thành thành phố Hà Nội thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 19 của Luật Thủ đô

Điều 30. Đăng ký tạm trú

1. Đăng ký tạm trú là việc công dân đăng ký nơi tạm trú của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cơ quan này làm thủ tục đăng ký tạm trú, cấp sổ tạm trú cho họ.

2. Ng­ười đang sinh sống, làm việc, lao động, học tập tại một địa điểm thuộc xã, phường, thị trấn nhưng không thuộc trường hợp được đăng ký thường trú tại địa phương đó thì trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày đến phải đăng ký tạm trú tại Công an xã, phường, thị trấn.

3. Người đến đăng ký tạm trú phải xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có xác nhận của Công an xã, phường, thị trấn nơi người đó đã đăng ký thường trú; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở đó; nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, bản khai nhân khẩu; trường hợp chỗ ở hợp pháp là nhà do thuê, mượn hoặc ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.

4. Trưởng Công an xã, phường, thị trấn trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này phải cấp sổ tạm trú theo mẫu quy định của Bộ Công an. 

Sổ tạm trú được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký tạm trú, có giá trị xác định nơi tạm trú của công dân và có thời hạn tối đa là hai mươi bốn tháng. Trong thời hạn ba mươi ngày trước ngày hết thời hạn tạm trú, công dân đến cơ quan Công an nơi cấp sổ tạm trú để làm thủ tục gia hạn. 

Việc điều chỉnh thay đổi về sổ tạm trú được thực hiện theo quy định tại Điều 29 của Luật này. Sổ tạm trú bị hư hỏng thì được đổi, bị mất thì được cấp lại. Trường hợp đến tạm trú tại xã, phường, thị trấn khác thì phải đăng ký lại.

5. Trường hợp người đã đăng ký tạm trú nhưng không sinh sống, làm việc, lao động, học tập từ sáu tháng trở lên tại địa phương đã đăng ký tạm trú thì cơ quan đã cấp sổ tạm trú phải xoá tên người đó trong sổ đăng ký tạm trú”.

Như vậy, nếu bạn đáp ứng được các điều kiện trên thì bạn được đăng ký thường trú, tạm trú tại địa chỉ căn hộ đã thuê, mua.

 5. Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“…15. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

16. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này…”

Như vậy, công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, không thuộc các căn hộ nói trên. Trong trường hợp còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.