Với đầy đủ tiện ích và nằm trong các khu trung tâm hoặc gần trung tâm, căn hộ chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều người.
Hiện nay đa phần các căn hộ được bán khi phần móng vừa hoàn thành, tức sau khoảng thời gian từ 1.5 – 2.5 năm thì người mua sẽ nhận được nhà hoàn thiện. Với căn hộ chung cư như thế trong quy định của pháp luật gọi là nhà ở hình thành trong tương lai.
Thời gian vừa qua xảy ra nhiều tình trạng không bàn giao nhà cho người mua với những lý do như: chủ đầu tư hết vốn, không được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với phần đất sử dụng để xây dựng nhà ở…
Mình viết bài này để lưu ý với mọi người một số giấy tờ mà chúng kiểm tra để giảm thiểu các rủi ro có thể gặp phải.
1. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư
Căn cứ Điều 54, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Đầu tiên chúng ta phải xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Giấy này sẽ đảm bảo, chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.
Hiện nay đa phần chủ đầu tư sẽ phân phối cho các đại lý F1, F2 (các công ty môi giới bất động sản) để bán nên người mua sẽ mua từ các đại lý đó chứ không phải từ chủ đầu tư. Do đó người mua phải kiểm tra các loại giấy tờ như sau:
+ Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư có được thực hiện việc đầu tư xây dựng căn hộ đó hay không
+ Giấy phép kinh doanh của các đại lý F1, F2 có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới hay không
+ Văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho công ty môi giới được phép bán những căn hộ nào. Rất nhiều trường hợp công ty môi giới giả con dấu của chủ đầu tư để bán nhà nên người mua cần lưu ý kỹ loại giấy tờ này
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là một loại giấy tờ rất quan trọng, nó thể hiện quyền được sử dụng phần đất đó của chủ đầu tư là hợp pháp. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
Căn cứ Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014
3. Cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho dự án
Hợp đồng bảo lãnh này giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua đã ký kết cho bên mua.
Căn cứ Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN.
4. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.
Bao gồm các hồ sơ thể hiện được việc chủ đầu tư đã đóng gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai thuế sử dụng phần đất đó. Nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
5. Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Giấy phép xây dựng là giấy tờ xác nhận chủ đầu tư được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua nhà.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Văn bản thể hiện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được mở bán.
Căn cứ Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014
6. Hợp đồng mua bán
>>> Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tòa nhà CT2 Phùng Khoang
Khi đã đủ các giấy tờ nêu trên lúc làm hợp đồng mua bán mọi người cần phải chú ý đến các thông tin trong hợp đồng, các điều khoản phải rõ ràng và dễ hiểu. Nếu có một điều khoản nào không rõ ràng, người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư để tránh xảy ra các tranh chấp say này.
Một số lưu ý chung cho hợp đồng mua bán:
+ Đơn tiền tệ là tiền VNĐ. Nếu là đơn vị tiền tệ khác khi xảy ra tranh chấp sẽ không được tòa án chấp nhận.
+ Tiến độ thanh toán đi liền với tiến độ hoàn thành dự án. Người mua nên giữ lại ít nhất 5% (có thể là 2%) giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được bàn giao đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).
+ Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của người có thẩm quyền.
+ Có thỏa thuận rõ ràng về các phụ phí dịch vụ trong khi ở như phí quản lý, phí điện nước, phí vệ sinh,..
Trên đây là bài viết của tác giả về các giấy tờ cần lưu ý. Nếu có ý kiến khác mong bạn đọc bình luận để chủ đề được hoàn thiện hơn.
