Nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong những giải pháp quan trọng nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách.
Dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý NƠXH gồm 05 chương, 73 điều. Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có nhiều điểm đáng chú ý như sau:
(1) Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm
Về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, theo quy định tại Điều 19 Dự thảo trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm đăng ký làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 84 của Luật Nhà ở năm 2023 thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư để làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH khi đáp ứng đủ các điều kiện, tiêu chí sau:
- Vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án;
- Đáp ứng yêu cầu hồ sơ mời quan tâm theo quy định tại khoản 5 Điều 10 của dự thảo Nghị định.
- Có kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Điều 17 Dự thảo là văn bản pháp lý xác định chủ đầu tư dự án.
Trong trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm đăng ký làm chủ đầu tư, thì được thực hiện theo hình thức lựa chọn thông qua đấu thầu theo quy định tại Điều 20 dự thảo Nghị định.
Như vậy, so với Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP thì dự thảo Nghị định mới đã thêm nội dung về trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư để làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH khi đáp ứng đủ các điều kiện.
Trong trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm đăng ký làm chủ đầu tư, thì được thực hiện theo hình thức lựa chọn thông qua đấu thầu.
Bài được viết theo dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/28/du-thao-nghi%20dinh-noxh.docx
(2) Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê
Một trong những điểm đáng chú ý nhất tại dự thảo là quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê được quy định tại Điều 27 như sau:
Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của hộ gia đình, cá nhân thì phải đảm bảo các quy định tại Điều 27 Dự thảo:
- Trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 1 Điều 57 của Luật Nhà ở năm 2023
- Trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 2 Điều 57 của Luật Nhà ở năm 2023.
Trường hợp xây dựng dãy nhà ở 01 tầng để cho thuê thì phải đảm bảo các quy định sau:
- Phải được xây dựng khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng;
- Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 5m2 (không tính diện tích khu phụ);
- Phải đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp IV trở lên theo pháp luật về xây dựng;
- Bố trí mặt bằng xây dựng nhà ở và các hạng mục công trình xây dựng khác trong dãy nhà ở 01 tầng khu đất phải bảo đảm điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nổ, sập đổ công trình…).
So với Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, dự thảo Nghị định mới đã chia thành hai trường hợp nhà nhiều tầng và nhà 01 tầng cũng như quy định tiêu chuẩn riêng cho từng loại nhà.
(3) Ưu đãi hộ gia đình, cá nhân vay vốn để xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê
Bên cạnh việc sửa đổi, bổ sung diện tích của loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê. Dự thảo Nghị định mới đã quy định một số ưu đãi dành cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn để xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở cho thuê căn cứ tại Điều 25 dự thảo như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở để đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê thì được vay vốn ưu đãi theo quy định sau:
- Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương thức vay vốn theo quy định của Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
- Có khả năng trả nợ theo cam kết với tổ chức tín dụng cho vay vốn.
- Có Giấy đề nghị vay vốn để xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công trình nhà ở cần xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa.
- Có phương án tính toán giá thành, có giấy phép xây dựng đối với trường hợp yêu cầu phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật thì được xem xét cho vay vốn phù hợp với thời hạn được tồn tại của công trình.
- Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng giá trị quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở hoặc tài sản khác theo quy định của pháp luật.
- Mức vốn vay, thời hạn vay, việc thực hiện trả nợ gốc và lãi tiền vay, lãi suất vay, giải ngân vốn vay thực hiện như quy định tại khoản 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 22 của dự thảo Nghị định.
Mức vốn vay:
- Đối với xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua: Mức cho vay tối đa bằng 70% tổng mức đầu tư của dự án, phương án vay và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
- Đối với xây dựng nhà ở xã chỉ để cho thuê: Mức cho vay tối đa bằng 80% tổng mức đầu tư dự án hoặc phương án vay và không vượt quá 80% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
Thời hạn vay:
- Đối với dự án đầu tư nhà ở xã hội để bán thì thời hạn cho vay tối thiểu là 05 năm và tối đa không quá 10 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên;
- Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua thì thời hạn cho vay tối thiểu là 10 năm và tối đa không quá 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên;
- Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên;
- Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 24 dự thảo Nghị định thì được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn.
Thực hiện trả nợ gốc và lãi tiền vay theo quy định của tổ chức tín dụng cho vay.
Lãi suất vay:
- Lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ;
- Lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ.
- Giải ngân vốn vay: Vốn vay được giải ngân theo tiến độ thực hiện và đề nghị của chủ đầu tư. Số tiền giải ngân từng đợt căn cứ vào khối lượng hoàn thành công trình theo điểm dừng kỹ thuật.
Như vậy, dự thảo Nghị định mới sửa đổi mức vốn vay đối 2 trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và chỉ để cho thuê.
Ngoài ra, dự thảo Nghị định mới chia thời hạn vay đối với từng mục đích thay vì chỉ quy định thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên (theo Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP)
Tóm lại, dự thảo Nghị định có nhiều điểm mới đáng chú ý và sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2024, thay thế Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH
Bài được viết theo dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/28/du-thao-nghi%20dinh-noxh.docx
