.png)
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014)
Hiện nay, nhu cầu mua bán bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra ngày càng phổ biến bởi có những ưu điểm như như giá cả tốt hơn, đóng tiền theo tiến độ,… Tuy nhiên, kèm theo đó là không ít mối lo ngại về rủi ro mang lại vì thực chất tài sản đó chưa có mà nó … ở tương lai. Vì thế, người mua cần tự trang bị một số kiến thức để tránh rủi ro, thiệt hại.
Vậy, mua nhà ở hình thành trong tương lai cần chú ý những vấn đề nào để tránh tiền mất tật mang?
Khi tiến hành mua bán nhà ở trong tương lai bạn cấn biết một số lưu ý sau nhé:
1. Chủ đầu tư có thỏa mãn điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc xuống tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới “uy tín” của chủ đầu tư. Nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng, năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên nhìn vào những dự án mà chủ đầu tư đó đã thực hiện trước đó thông qua báo đài, tạp chí, mạng xã hội hoặc tham khảo ý kiến của những người đã mua.
“Uy tín” chỉ là yếu tố niềm tin xem xét khởi đầu, còn quan trọng hơn hết, bạn cần nắm các thông tin sau để biết chủ đầu tư có thỏa mãn điều kiện mở bán nahf ở hình thành trong tương lai hay không:
- Thứ nhất, theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì để mở bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có giấy tờ:
+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,
+ Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
+ Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
+ Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
+ Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Thứ hai, tìm hiều chủ đầu tư đã được cơ quan có thểm quyền chấp thuận việc cho phép chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa. Vì theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
- Thứ ba, theo điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Như vậy, những khách hàng muốn mua nhà ở hình thành trong tương lai nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các tài liệu chứng minh liệu chủ đầu tư đã thỏa mãn điều kiện quy định như trên hay không?
2. Nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng nào bảo lãnh?
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
Quy định trên nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua nahf ở hình thành trong tương lai, bởi trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh là ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Các bạn có thể tham khảo thêm các quy định chi tiết về trình tự bảo lãnh, pháp hành cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho bên mua, phạm vi số tiền bảo lãnh,… tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN.
Như vậy, khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai cần xem xét ngân hàng nào bảo lãnh cho dự án, xem xét ngân hàng đó có đủ năng lực tài chính, có đáng tin cậy. Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi của mình, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao cam kết bảo lãnh để bảo đảm rằng phạm vi bảo lãnh của ngân hàng đã phù hợp với phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng.
Ngoài ra, để tránh tình trạng chờ đợi vô thời hạn, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xác định cụ thể thời hạn giao nhà. Trong trường hợp cho phép chủ đầu tư gia hạn thì cũng cần quy định thời hạn tối đa. Bởi vì, căn cứ vào thời hạn bàn giao, xem xét chủ đầu tư có thực hiện bàn giao đúng tiến độ hay không thì mới có cơ sở để nhận được bảo lãnh của ngân hàng.
3. Thanh toán tiền mua nhà hình thành trong tương lai ra sao?
Theo Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:
- Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
4. Bên mua có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Theo khoản 1 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì khách hàng được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi không còn ý định muốn ở hoặc vì một lý do nào đó.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Lưu ý là việc chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai như quy định trên sẽ không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
