Khi chuyển đổi công năng nhà ở, chủ đầu tư phải đáp ứng được một số yêu cầu theo quy định pháp luật
(1) Các trường hợp được phép chuyển đổi công năng nhà ở
Theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư được phép chuyển đổi công năng nhà ở trong các trường hợp sau đây:
- Chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội
- Chuyển đổi từ nhà ở công vụ hoặc nhà ở xã hội khi không còn nhu cầu sử dụng sang nhà ở phục vụ tái định cư
- Chuyển đổi nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê sang nhà ở công vụ hoặc sang nhà ở xã hội để cho thuê
- Trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở đề xuất của Bộ Xây dựng
Như vậy, chủ đầu tư chỉ được phép đổi công năng nhà ở khi thuộc các trường hợp đã nêu ở trên.
(2) Nguyên tắc chuyển đổi công năng nhà ở
Theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Luật Nhà ở 2023, việc chuyển đổi công năng nhà ở phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
- Phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, không gây thất thoát tài sản công
- Nhà ở sau khi được chuyển đổi công năng phải sử dụng hiệu quả, đúng mục đích và phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của nhà ở được chuyển đổi
- Phải được Bộ Xây dựng hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận
Ngoài các nguyên tắc này, Chính phủ vừa mới ban hành Nghị định Nghị định 95/2024/NĐ-CP, trong đó có quy định về yêu cầu đối với việc chuyển đổi công năng nhà ở.
Như vậy, khi chuyển đổi công năng nhà ở, ngoài việc tuân thủ các nguyên tắc nêu trên, chủ đầu tư còn phải đáp ứng được các yêu cầu đối với việc chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
(3) Yêu cầu đối với việc chuyển đổi công năng nhà ở
Cụ thể, theo quy định tại Điều 49 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, khi chuyển đổi công năng nhà ở, chủ sở hữu phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
- Nhà ở chuyển đổi công năng phải đáp ứng nguyên tắc tại khoản 2 Điều 124 Luật Nhà ở 2023 và yêu cầu tại Điều 49 Nghị định 95/2024/NĐ-CP
- Chỉ thực hiện chuyển đổi công năng đối với nhà ở thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023; đối với nhà chung cư thì có thể chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ nhà chung cư
- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chưa hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng: chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu đầu tư thì thực hiện điều chỉnh mục tiêu dự án trong chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về nhà ở; đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công thì việc điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công
- Đối với nhà ở đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng chưa bố trí sử dụng: thực hiện chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP
- Đối với dự án được đầu tư bằng vốn đầu tư công: sau khi chuyển đổi công năng thì việc quản lý tiền thu được từ việc thuê, thuê mua, bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 60 Nghị định 95/2024/NĐ-CP
- Việc chuyển đổi công năng nhà ở không được làm thay đổi hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực có nhà ở chuyển đổi, phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn theo pháp luật về xây dựng và tuân thủ nghĩa vụ tài chính,thuế đối với nhà ở được chuyển đổi theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về thuế và pháp luật có liên quan
- Nhà ở chuyển đổi công năng phải có cùng nguồn vốn đầu tư xây dựng với nhà ở sau chuyển đổi
Chuyển đổi công năng nhà ở không chỉ đơn thuần là thay đổi mục đích sử dụng của ngôi nhà mà còn liên quan đến nhiều vấn đề khác như an toàn, thẩm mỹ, và ảnh hưởng đến cộng đồng. Vì vậy, khi chuyển đổi công năng nhà ở, chủ đầu tư bắt buộc phải đáp ứng được các yêu cầu và nguyên tắc về việc chuyển đổi công năng nhà ở.
Trên đây là quy định mới nhất về yêu cầu đối với việc chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định của Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
Nghị định 95/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
