Hiện nay, một số công trình có quy mô, mang tính ảnh hưởng khu vực thì bắt buộc yêu cầu phải xin giấy phép xây dựng mới có thể thi công. Trong quá trình thi công thì dự án xây dựng phải tuân theo các quy định được phép trong giấy phép. Trường hợp xây dựng vượt diện tích do giấy phép xây dựng cấp thì chủ đầu tư có thể bị phạt nặng.
1. Công trình nào phải xin giấy phép xây dựng
Pháp luật hiện hành quy định khi xây dựng công trình phải bắt buộc chủ đầu tư công trình phải có giấy phép xây dựng theo khoản 1, 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020) quy định chung về cấp giấy phép xây dựng như sau:
Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định Luật Xây dựng 2014. Như vậy, theo quy định này thì không nói rõ cụ thể công trình cần phải xin giấy phép xây dựng bao gồm những công trình nào, mà chỉ quy định khi xây dựng thì phải xin giấy phép từ cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, cũng theo quy định tại khoản này thì không phải mọi trường hợp khởi công xây dựng công trình đều phải có giấy phép xây dựng. Có nghĩa là luật quy định một số trường hợp chủ đầu tư không cần phải xin giấy phép xây dựng khi xây dựng công trình.
Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020) thì chủ đầu tư không phải xin giấy phép xây dựng trong các trường hợp sau đây:
- Công trình bí mật nhà nước thì không cần phải xin giấy phép xây dựng nhằm đảm bảo bí mật nhà nước; ngoài ra còn có công trình xây dựng khẩn cấp nhằm đảm bảo xây dựng kịp thời đảm bảo an sinh xã hội cho người dân gặp thiên tai, khó khăn.
- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được người đứng đầu các cơ sở ban ngành quyết định xây dựng với vốn nhà nước nhằm đảm bảo sự nhanh gọn thì không cần phải xin giấy phép đầu tư.
- Công trình xây dựng tạm sẽ không cần phải xin giấy phép xây dựng, tuy nhiên phải có thông báo cho cơ quan chính quyền kiểm tra lập thành văn bản về địa điểm xây dựng công trình tạm và thời gian hoạt động. Mục đích của công trình này nhằm mục đích sự kiện hoặc hỗ trợ công trình chính.
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
- Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng.
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
- Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Như vậy, nếu công trình thuộc các trường hợp trên thì được miễn giấy phép xây dựng. Những trường hợp không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng sẽ phải xin cấp giấy phép mới có thể thi công.
2. Mức phạt hành vi xây dựng vượt diện tích do giấy phép xây dựng cấp
Trong quá trình xây dựng thì chủ đầu tư phải thực hiện theo quy được được cho phép theo giấy phép xây dựng quy định.
Thứ nhất là trường hợp xây dựng công trình vượt quá diện tích cho phép thì theo khoản 4 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định tổ chức có hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng bị xử phạt như sau:
Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
Phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Phạt tiền từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
Phạt tiền từ 70 triệu đồng đến 90 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Thứ hai là xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới theo khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Lưu ý: đối với cá nhân có hành vi vi phạm tương tự thì mức phạt bằng ½ so với tổ chức.
Ngoài ra, công trình xây dựng còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:
- Buộc che chắn theo quy định và khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường (nếu có).
- Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép xây dựng hoặc buộc công khai giấy phép xây dựng theo quy định.
- Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Như vậy, đối với hành vi xây dựng công trình vi phạm vượt diện tích cho phép sẽ có hai hình thức xử phạt hành chính bao gồm cả giấy phép xây dựng công trình mới. Mức phạt sẽ tùy theo loại giấy phép công trình nào. Ngoài ra còn buộc tháo dỡ công trình hoặc các biện pháp khắc phục khác
