Tôi có mua 1 mảnh đất có nguồn gốc là đất do đơn vị quân đội cấp cho gia đình quân nhân sử dụng trước ngày 15/10/1993. Khu vực này đã được quân đội bàn giao cho địa phương là UBND cấp huyện thuộc tỉnh Đồng Nai quản lý. Diện tích của thửa đất theo Quyết định giao đất là 700 m2; đất thuộc quy hoạch là Đất ở nông thôn và Đất trồng cây lâu năm; có các điều khoản trong đó có ghi: khi không được cấp có thẩm quyền đồng ý thì không được phép nhượng bán, sang tên..vv. Tuy nhiên, trước khi tôi mua đất thì mảnh đất ban đầu (10m X 70m) đã được chuyển nhượng cho Ông A: (10m x 35m) và Ông B: 10 m x 35m. Sau đó, tôi – gọi là ông C, mua lại của ông B một nửa: 5m X 35m. Trong đó, người giữ Quyết định cấp đất gốc là ông A (ông này nhận chuyển nhượng từ quân nhân đứng tên trên Quyết định cấp đất); còn ông B và ông C giữ bản phô tô công chứng. Các lần sang nhượng đều có Hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của Thủ trưởng đơn vị quân đội (kí tên + đóng dấu). Hiện nay địa phương (cấp huyện) đang tiến hành các thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân thuộc khu vực gia đình quân nhân này. Vậy, tôi xin hỏi một số vấn đề sau:
1. Việc chuyển nhượng trong các trường hợp của Ông A, B, C có vi phạm điều khoản ghi trong Quyết định cấp đất không?
2. Ông A, B, C (chung mảnh đất 10m X 70m theo Quyết định cấp đất gốc) nếu làm chung 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – sổ chung đứng tên 3 người thì có được không? Và nếu được thì diện tích đất thổ cư sẽ được tính như thế nào? Nếu chiếu theo quy định của tỉnh Đồng Nai là cấp tối đa 300 m2 đất thổ cư đối với đất ở nông thôn: Ông A - giữ quyết định gốc + có nhà ở trên phần diện tích 10m X 35 m; ông B và Ông C mỗi người có diện tích 5m x 35m nhưng hiện trạng không có nhà ở trên diện tích đất này thì diện tích đất thổ cư (300m2) có thể được chia đều theo tỷ lệ cho cả 3 ông không? Hay là chỉ có phần đất có nhà của ông A được tính vào phần diện tích đất thổ cư?
3. Ông A, B, C làm giấy chứng nhận QSDĐ riêng cho từng thửa được không (trong đó: thửa đất của Ông A mặt ngang 10 m tiếp giáp đường bê tông rộng 4 m; mảnh đất của ông B và C mặt ngang 5m cũng tiếp giáp đường bê tông rộng 4m); cả 3 ông này đều xin được xác nhận của Thủ trưởng đơn vị quân đội là đất ở ổn định, không có tranh chấp)?
4. Ông A làm 1 giấy chứng nhận QSDĐ riêng, còn ông B và ông C làm chung 1 giấy chứng nhận QSDĐ có được không? Và diện tích đất thổ cư được tính như thế nào (ông B và C đều chưa xây dựng nhà ở)?
Rất mong nhận được sự tư vấn và giúp đỡ. Tôi xin chân thành cám ơn!
