Tự chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Tôi có hợp đồng cho người khác thuê nhà trong thời gian 3 năm, hợp đồng có công chứng và không ghi điều khoản nếu tự ý chấm dứt hợp đồng thì phải thông báo trước thời gian bao lâu.
Nay tôi muốn bán nhà và chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, đã thảo luận với người thuê với thời gian di chuyển là 3 tháng và có bồi thường việc phá vỡ hợp đồng. Thuy nhiên người thuê không đồng ý.
Xn hỏi Luật sư: làm thế nào tôi có thể chấm dứt được hợp đồng trước thời hạn?

Chào các bạn!
Trường hợp này, #0072bc;">quanglong không thể đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng trước thời hạn nếu không có sự thỏa thuận của bên thuê nhà. Bởi muốn đơn phương... cũng phải có căn cứ, điều kiện của nó. Ngay tại khoản 1 Điều 426 BLDS cũng đã nói rõ việc này.

"Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định".

Như vậy, để đơn phương... cần phải có một trong hai điều kiện. Một là các bên có thoả thuận. Hai là pháp luật có quy định.

Về điều kiện thỏa thuận: trong chủ đề quanglong đưa ra, không hề có thoả thuận về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Và khi quanglong đề xuất việc chấm dứt hợp đồng cũng không được bên thuê nhà chấp nhận. Vậy việc đơn phương trong trường hợp này được loại bỏ.

Về điều kiện pháp luật có quy định:
Khoản 2 Điều 488 BLDS: "Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại".

Khoản 2 Điều 494 BLDS (quyền của bên cho thuê nha ở): "Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này".

Khoản 1, khoản 3 Điều 498 BLDS:
1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Đối chiếu những thông tin trong chủ đề với các quy định trên thì không có căn cứ làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của quanglong.

Vì vậy, nếu xảy ra tranh chấp thì bên thuê có quyền yêu cầu Toà án buộc quanglong phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thoả thuận. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trân trọng!

Không được đâu #ff8c00;">manhtamvt ơi. Vì trường hợp trên là hợp đồng có thời hạn 3 năm chứ không phải hợp đồng không xác định thời hạn. Và thời hạn 3 năm thì chưa hết nên không thể áp dụng được khoản 1 Điều 499. Còn các căn cứ chấm dứt theo khoản 2, 3, 4 thì có xuất hiện đâu.
Thân!

Dù bạn có đưa ra bất cứ một điều luật nào đi nữa thì việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng phải xuất phát từ một trong những căn cứ do pháp luật quy định (trừ trường hợp các bên có thoả thuận). Đó là nguyên tắc.

Bạn lập luận rằng, "người cho thuê chấp nhận bồi thường tức là có thể thuê căn nhà khác cho người thuê hoặc chi trả tiền mặt, ở đây bên cho thuê không làm cho bên thuê mất chỗ ở (vấn đề là mức đền như thế nào)".

Đồng ý với bạn là người đó thuê có thể đưa ra điều kiện để chấm dứt hợp đồng như vậy, nhưng cũng không thể không kèm theo điều kiện là phải được người thuê chấp thuận.

Và khi người thuê đã chấp thuận thì nó trở thành việc "Chấm dst hợp đồng theo thỏa thuận của các bên"quy định tại khoản 2 Điều 491 BLDS chứ không còn là việc đơn phương nữa...

"Vì vậy vẫn thực hiện theo khoản 2 điều 499 BLDS do " nhà cho thuê không còn". Nhà cho thuê không còn phải xuất phát từ những nguyên nhân khác như bị Nhà nước thu hồi, do thiên tai, hoả hoạn...

Còn nếu xuất phát từ việc người cho thuê lấy nhà để bán thì đông nghĩa với việc người cho thuê vi phạm hợp đồng về thời hạn thuê mất rồi. Bới việc lấy lại nhà trước thời hạn để bán mà không được người thuê đồng ý, thì người cho thuê đã xâm phạm đến quyền lợi của người thuê.

Và cả Điều 103 Luật nhà ở cũng vậy. Điều luật quy định quá rõ ràng.
Chỉ khi nào bên thuê có 1 trong 5 hành vi quy định từ điểm a đến điểm đ khoản 1 của điều luật, thì bên cho thuê mới có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Và ngược lại, chỉ khi nào bên cho thuê có 1 trong 3 hành vi quy định từ điểm a đến điểm c khoản 2 của điều luật thì bên thuê mới có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Khoản 3 của điều luật là khoản quy định về thời hạn thực hiện nghĩa vụ báo trước của bên đơn phương... khi đã xuất hiện các căn cứ phát sinh quyền đơn phương quy định tại khoản 1 và khoản 2. Chứ bản chất của nó không phải là căn cứ làm phát sinh quyền đơn phương.

Khoản 4 của điều luật là khoản quy định về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của bên đơn phương..., nếu bên đơn phương vi phạm thời hạn báo trước quy định tại khoản 3 mà gây thiệt hại cho bên kia. Chứ nó không có nghĩa là tôi cứ việc đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng, anh có đòng ý hay không, pháp luật có quy định cho tôi được quyền đơn phương trong trường hợp đó hay không mặc kệ. Nếu tôi gây hiệt hại cho anh thì tôi sẽ bồi thường.

Tóm lại, khi thời hạn của hợp đồng thuê tài sản nói chung, hợp đồng thuê nhà nói riêng đang còn thời hạn. Nếu các bên không hề có một vi phạm nào về nghĩa vụ do pháp luật quy định làm phát sinh quyền đơn phương... của bên kia, cũng không có sự kiện pháp lýa nào làm cho hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được, thì một bên chỉ có quyền đơn phương... nếu các bên có thoả thuận về việc đơn phương... khi giao kết hợp đồng.

Trường hợp các cên cũng không có thỏa thuận trong hợp đồng thì yêu cầu đơn phương... của một bên nhất thiết phải được sự chấp thuận của bên kia.