Trước đây Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất, không được xây nhà, công trình trên đất nông nghiệp, bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã có quy định mới về việc được sử dụng kết hợp đa mục đích, không phải chuyển mục đích sử dụng đất khi xây nhà trên đất nông nghiệp.
07 trường hợp đất được sử dụng kết hợp đa mục đích
Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Theo Khoản 1 Điều 218 Luật Đất đai 2024 quy định các loại đất sau đây được sử dụng kết hợp đa mục đích:
(1) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu;
(2) Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;
(3) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;
(4) Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh;
(5) Đất có mặt nước được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại các Điều 188, 189 và 215 Luật Đất đai 2024;
(6) Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ;
(7) Đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.
Theo đó, nếu đất thuộc một trong những loại đất được liệt kê nêu trên thì người sử dụng đất có thể được kết hợp sử dụng đất đa mục đích. Tuy nhiên việc kết hợp đa mục đích phải trong phạm vi cho phép và đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật.
Các yêu cầu khi muốn sử dụng kết hợp đa mục đích
Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu theo Khoản 2 Điều 219 Luật Đất đai 2024 như sau:
- Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2024;
- Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;
- Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh;
- Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường;
- Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề;
- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Tuân thủ pháp luật có liên quan.
Ngoài ra cần đáp ứng các điều kiện theo Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP như sau:
- Sử dụng đất vào mục đích kết hợp không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024;
- Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích;
- Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước;
- Việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kết hợp phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan;
- Thời gian sử dụng đất vào mục đích kết hợp không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của mục đích chính.
=> Như vậy Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các loại đất được sử dụng kết hợp đa mục đích trong đó có bao gồm đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ.
Theo đó, người sử dụng đất có thể xây nhà trên đất nông nghiệp tuy nhiên phải đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật, cụ thể như: diện tích xây dựng không quá 50% diện tích đất nông nghiệp; công trình xây dựng nhà trên đất nông nghiệp phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường…
